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-Ce process fait partie des [[process_copropriete|PROCESS COPROPRIÉTÉ]]
-Volume [[process:copropriete:vol_08_contentieux_syndic|25 08 Contentieux syndic]]
-===== 25 08 01 – Mise en place et suivi des procédures de recouvrement =====
-===== I. Objet de la procédure. =====
-Cette procédure décrit les modalités de mise en place et de suivi des procédures de recouvrement en contentieux syndic.
-=====II.  Process. =====
-====1.	La phase amiable : le rappel ====
-La comptabilité mandant (ou le service contentieux s'il existe) envoie un Rappel de l’impayé le 20 du mois qui suit l’envoi de l’appel de fonds au copropriétaire
-Dans cette lettre de rappel le copropriétaire doit être informé que son refus de paiement met en péril le fonctionnement normal de la copropriété, et que s’il éprouve des difficultés financières il peut bénéficier d’un paiement échelonné.
-====2.	La phase précontentieuse====
-===A. Le paiement échelonné avec protocole d’accord===
-  * Il résulte de la volonté du copropriétaire débiteur de bonne foi de se mettre en règle.
-  * Il doit être « supportable » pour le copropriétaire, et de « nature à éteindre la dette » rapidement.
-  * Il doit être matérialisé par un document officiel : « le protocole d’accord » acte sous seing privé signé entre le service comptable du centre administratif et le débiteur.
-  * Le gestionnaire de la copropriété doit être informé des accords passés et peut aussi donner son avis sur l’opportunité de l’acte.
-  * Le non paiement d’une échéance prévue au protocole d’accord entraine la déchéance du terme, et rend exigible l’intégralité de la dette.
-===B. Mise en place du protocole===
-  * Le chargé de contentieux peut accepter un échéancier sur une période de 6 mois maximum. Au delà, et dans la limite de 12 mois, la validation du gestionnaire ou du responsable de service est requise. Pour un délai d’étalement supérieur à 12 mois, SEUL LE CLIENT (syndicat) peut donner son accord (le gestionnaire contacte donc le client).
-  * Les échéanciers signés doivent OBLIGATOIREMENT être accompagnés des chèques afin d’engager le débiteur. L'échéancier doit intégrer les appels de fonds à venir sur la période couverte par l'échéancier.
-====3.	La phase contentieuse : le recouvrement des créances====
-Rappel : le syndic n’a besoin d’aucune autorisation pour lancer une procédure en recouvrement de créances, quelle qu’elle soit, à l’exception de la saisie immobilière qui requiert l’accord de l’assemblée générale.
-  * Elle débute avec la « mise en demeure » faite en LR avec AR au débiteur, restée sans effet (voir modèle de lettre de mise en demeure), soit 15 jours après la première relance
-  * Elle doit préciser au débiteur le délai qui lui est imparti pour payer (15 jours en général), car à son terme vont courir les « intérêts de retard » sur les sommes dues au taux légal en vigueur.
-  * Choix des procédures :
-a) L’injonction de payer : Limitée aux dettes inférieures ou égales à 3800 €, c’est une procédure rapide, peu couteuse (dépôt du dossier au greffe, pas d’obligation d’avocat), et génératrice d’un titre exécutoire permettant de saisir les biens mobiliers du débiteur (saisie conservatoire ou saisie exécution).
-b) La procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965 : action devant le juge des référés rendant exigibles les provisions sur budget et travaux votés par l’assemblée pour l’exercice, même non échues.
-c) La procédure en recouvrement : Pour les sommes supérieures à 3800 €, procédure contradictoire longue et couteuse (avocat obligatoire).
-Pour ce qui nous concerne, nous ne pratiquons que la procédure en recouvrement c). Les autres procédures ne permettent pas la saisie immobilière et donne trop souvent matière a contestation.
-====4.	 Les garanties de paiement====
-  * Les garanties spéciales :
-a) L’hypothèque légale : (art 19 de la loi) : Son montant est fixé par le syndic après sommation de payer par huissier restée infructueuse ; elle est inscrite au bureau des hypothèques afin de « prendre rang », mais le débiteur peut en demander la « main-levée » en référé s’il offre une garantie autre, suffisante. (gage).
-b) Le privilège mobilier : (art 19 alinéa 5 de la loi) Pas d’inscription nécessaire, il suffit de pratiquer une saisie (ex injonction de payer), et il porte sur les meubles garnissant les lieux ou sur les loyers dus par le locataire (si appartement loué).
-  * Le privilège immobilier de la loi du 21 juillet 1994 sur l’habitat :
-Il nait lors de la vente du lot du débiteur, il n’a pas besoin d’être inscrit, il prime toute autre créance pour les charges des 2 dernières années, vient en concours avec la banque la 3ème et la 4éme année, et avec tous les autres créanciers au-delà, d’où l’utilité d’inscrire au plus tôt une hypothèque légale.
-====5.	L’information aux copropriétaires====
-  * Le gestionnaire contentieux doit tenir à jour sur le logiciel de gestion ou autre l’évènementiel contentieux, et doit transmettre l'information sur redmine pour qu'elle soit transmise au conseil syndical.
-  * Lors de la tenue du CS préparatoire à l’assemblée, et dans les documents annexés à la convocation de l’assemblée générale, la comptabilité mandant doit donner un état détaillé des débiteurs qui doit être joint ainsi qu’un état des procédures engagées (dans le rapport d’activité du syndic) afin de recouvrer les impayés.
-  * Si la saisie immobilière des lots du débiteur est envisagée, la résolution de saisie doit être portée à l’ordre du jour, et justifiée par le syndic par un « historique » préliminaire au vote de la résolution (voir modèle de résolution de saisie immobilière).
-====6. Suivi de l'execution (post jugement)====
-Le fait d'avoir obtenu un jugement n'est malheureusement pas une certitude d'encaisser les fonds. Il faut donc définir une stratégie, avec l'avocat ou huissier en charge de l'exécution du jugement pour recouvrer les fonds.
-=== 1.La signification jugement ===
-[[https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070716&idArticle=LEGIARTI000006410778|l’article 503 du code de procédure civile]] précise que les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu'après leur avoir été notifiés, à moins que l'exécution n'en soit volontaire.
-Ainsi, la notification du jugement par voie d'huissier de justice est une condition préalable à son exécution forcée, car une fois prononcé, un jugement n’est pas automatiquement porté à la connaissance des parties au procès par la juridiction qui en est l'auteur.
-**Attention!** conformément au code de procédure civile des délais très précis sont à respecter :
-°) le Jugement est contradictoire: ce qui signifie que les parties se sont présentées à l’audience et/ ou étaient représentées par un Avocat:
-Dans ce cas, le Jugement doit être notifié ou signifié par acte d’huissier dans un délai de deux ans à compter de son prononcé. A défaut, la partie qui a comparu n’est plus recevable à exercer un recours contentieux contre ce jugement à l’expiration de ce délai.
-°) le Jugement a été rendu par défaut ou est réputé contradictoire:
-Le Jugement est rendu par défaut ou réputé contradictoire lorsque:
--le défendeur n’a pas comparu
--le Jugement statue sur un litige inférieur au taux du ressort
--la citation ou l’assignation n’a pas été délivrée à personne.
-Dans ce cas, le Jugement est non avenu s’il n’est pas notifié ou signifié dans le délai de six mois à compter de son prononcé.
-**
-A défaut de notification dans ces délais, le jugement sera non avenu et de nul effet et le défendeur pourra valablement et utilement s’opposer à la tentative d’exécution forcée du jugement devant le juge de l'exécution**.
-===2. la saisie sur compte bancaire ou sur salaire===
-A l'issue de la signification du jugement plusieurs démarches doivent être entreprises pour s'assurer du recouvrement des charges.
-La saisie sur compte bancaire ou sur salaire sont les procédures d’exécutions privilégiées car plus rapide mais les autres mesures ne sont pas exclues (saisie des véhicules terrestres à moteur , saisie des loyers, saisie des droits d'associés et valeurs mobilières...)
--Huissier , à la demande du gestionnaire contentieux , doit immédiatement faire une recherche sur le  fichier [[https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2233 |FICOBA]], ceci afin d'identifier les comptes bancaires ouvert en France au nom du débiteur
--Une fois les comptes bancaires identifiés , faire procéder à une saisie.
--Dans l'éventualité où la saisie sur les comptes n'est pas possible, faire procéder à une saisie des rémunérations
-Si l'exécution s'avère impossible (insolvabilité du débiteur) , huissier devra absolument délivrer un certificat d'irrécouvrabilité, ce document sera nécessaire afin de justifier auprès du jugement d'une demande de saisie du lot.
-===3. La saisie du lot===
-Passé ce stade, la créance doit être considéré comme douteuse , aussi des garanties doivent êtes prises pour s'assurer de recouvrer la créance, **la prise d'hypothèque est obligatoire**.
-Après obtention de l'autorisation de l'assemblée générale, il faut immédiatement se rapprocher de l'avocat pour application de la décision.
-Il s'agit d'une procédure longue et couteuse, mais qui à terme permet de retrouver une situation financière assainit.
-Pour mieux comprendre le déroulé de cette procédure voir : [[https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16987 |Fiche pratique de la saisie immobilière ]]
-====7.	Facturation des honoraires de suivi contentieux====
-Conformément au contrat de syndic, les honoraires doivent être facturés au fur et à mesure.
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