La grille de vétusté est un outil de gestion immobilière qui permet, selon les us et coutumes de la gestion immobilière, de répartir la charge de la réparation d'un équipement ou d'un élément lors des arrêtés de compte entre propriétaire et locataire.
Il nait en effet souvent des conflits sur la bonne imputation, lors de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie. En ce sens, la connaissance de la grille de vétusté qui définit la durée de vie courant d'un élément est essentielle.
C’est l’état d’usure ou de détérioration naturelle résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué le logement. Elle est la conséquence de l’usage normal du bien loué et elle est à la charge du bailleur.
La contrepartie de la vétusté, pour le propriétaire bailleur, est le loyer qu'il perçoit chaque mois. Il est normal que le bien ne soit plus neuf après quelques années de location. C'est la vétusté.
La vétusté ne doit pas être confondue avec la détérioration ou la dégradation qui sont définies ci dessous.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire se doit “de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.
La grille de vétusté a donc pour but de donner une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté, et de coefficients d’abattements forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives. ceci en attendant le texte du conseil d'état à paraitre.
Il s'agit d'un fait volontaire ou involontaire du locataire et des occupants qui a pour conséquence de détériorer le bien loué. Ceci doit être différencié de la vétusté car résulte d'un usage anormal du bien.
La franchise est la période pendant laquelle les équipements ne doivent subir aucune détérioration. Durant cette période, il n'est appliqué aucune vetusté.
Il s'agit de la durée de vie théorique d'un équipement ou d'un aménagement. Au delà de cette durée de vie théorique, les aménagements ou les équipements peuvent conserver leur utilité si ils n'ont pas subi de dégradation. A contrario, et malgré l'application des ratios de vétusté, si des dégradations étaient constatés sur les équipements, la valeur résiduelle serait la partie demeurant à la charge du locataire. Cf exemples.
exemple 1 : un logement est loué avec des peintures neuves. Le locataire y reste huit ans. L'application de la grille de vétusté nous apprend que la remise à neuf des peintures, normalement « usées » par le temps, est à la charge exclusive du propriétaire.
exemple 2 : un logement est loué avec un meuble sous évier neuf. Le locataire sort après sept ans. La durée de vie théorique de cet équipement est de 10 ans avec 2 ans de franchise. S'il est nécessaire de le remplacer du seul fait de son usure naturelle, il sera fait application des ratios de 10% par an. Ainsi pour un cout de 100 d'une facture de remplacement, la part imputable au locataire sera de 5×10% soit 50% de la facture.
exemple 3 : un logement est loué avec une serrure neuve. Le locataire sort au bout de cinq ans. La serrure est hors service. Le locataire va bénéficier d'un abattement du fait de la vétusté de 33% et ne supportera donc que 67% du remplacement de la serrure. Si la serrure avait eu 5 ans au moment de la prise en location (et donc aurait eu 10 ans) le locataire n'aurait eu a supporter que la quote-part résiduelle, soit 15% du cout du changement.