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Volume 40 05 Cas particuliers
Cette procédure traite des cas particuliers d'une transaction dans le cadre d'un crédit vendeur ou d'un viager. Il s'agit d'étudier aussi le démembrement du droit de propriété (abusus, usus, fructus = nue propriété, droit d'usage, et droit aux loyers).
Lors de l'entrée d'un bien en transaction selon les process 40 03 01 Prospect vendeur et 40 03 04 Présentation des mandats , il est intéressant de proposer a nos clients toutes les solutions existantes sur le marché.
Le viager et/ou le crédit vendeur, sont des notions intéressantes sur un marché avec peu d'intervenants bancaires ou sur un marche en sur offre. Le viager est aussi une option intéressante lorsque le vendeur souhaiterait continuer a occuper son bien.
La première étape consiste a étudier l'intérêt pour le client vendeur.
Chez Groupimo nous avons simplifié en privilégiant ces options pour les clients vendeurs de plus de 60 ans. Il conviendra donc lors de l'entrée du mandat de vérifier l'age du vendeur.
S'il dépasse 60 ans, il faut évoquer la possibilité du viager ou d'un crédit vendeur. S'il est inférieur a 60 ans le viager ou le crédit vendeur peuvent être évoqués mais sont moins intéressants pour les clients vendeurs.
En cas d'intérêt marqué du client, nous pouvons appliquer le présent process.
Sur le ticket de process il faut faire référence à cette solution et à l'intérêt du client et la solution envisagée (viager libre, viager occupé, ou crédit vendeur).
Comme pour toutes transactions il faut définir la valeur du bien et l'indiquer sur le ticket. Cette valeur doit être validée par le vendeur.
Indiquer sur le ticket l'age du vendeur et son genre (homme femme).
S'il y a communauté de vendeur, indiquer leur age. Ensuite assigner le ticket a la Direction Générale ou proposez une valeur de bouquet et de rente.
Pour définir ces valeurs, il existe des tables “de mortalité” professionnelles qui aident a définir ces éléments. https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1202157-rente-viagere-calcul-bareme-et-fiscalite/ https://www.hsbc.fr/1/2/hsbc-epargne-salariale/simulateurs/simulateur-rente
En exemple, en viager libre : un bien valorisé 200.000 euros pour une personne de 70 ans avec un bouquet de 120.000 donne une rente de 266 euros
Si les valeurs sont acceptées par le vendeur, un mandat peut etre signé en spécifiant la possibilité d'une vente classique et/ou sous forme de viager.
Le crédit vendeur suit le même principe.
ensuite on repasse au process 40 03 04 01 Mode Opératoire: Présentation et signature des mandats.