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======60 03 01  Estimation =====

Ce process fait partie des [[process:60-diagnostic:diagnostics-expertise-travaux-et-autres]]

Volume [[process:60-diagnostic:60-03-activites]]



===== I.	Objet de la procédure. =====

Cette procédure décrit le mode opératoire concernant la gestion des estimations.


===== II. Process. =====

L’estimation ou valeur vénale n’est pas une expertise

====1. Raison de l’estimation :====

A réception de la demande, par le service gestion ou par un autre biais, il faut créer un ticket dans le projet Estimation, en sous tache de la demande du client (ticket espaceclient). L'assistante Aadiags établit une proforma pour paiement par le propriétaire, conformément à la grille tarifaire.

la proforma est mise sur le ticket estimation ou espace client et assigné au demandeur.

Après validation sur le ticket de la commande et du paiement, l’assistante affecte au préposé pour la réalisation de la mission.

====2. Réalisation de l’estimation.====

Le préposé vérifie l'accessibilité du lot auprès du service gestion ou du client, et/ou prend rendez vous avec le locataire en place.

Il indique en date d'échéance la date de rendez vous (qui s'affiche automatiquement sur le calendrier).

Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches, nous en retiendrons trois afin d'en recouper les résultats, mais comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas d'estimation incontestable.

Suivant la situation nous établirons une moyenne des trois ou deux techniques d’évaluation pour définir une valeur a un instant T (celui de la commande. L’évaluation reste une estimation variable suivant le marché (dans le temps):

===a) Par comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.===

Pour ce faire, le préposé doit se rendre sur le site internet pour comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale.

Par analogie on en déduit la « valeur vénale » ou « valeur de marché » .

===b) Par le rapport locatif.===

Elle consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, par exemple le loyer perçu, à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l'immeuble. 

En outre, le « rendement habituel » ou « taux d'actualisation » ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison (voir trame de rapport complet 60doc17).

===c) Par notation des données physiques.===

Elles ont trait pour l'essentiel à la nature de l'immeuble et de son environnement immédiat. 

Elle consiste à estimer en appliquant des note variant de + 15% au max a- 15% au max différents critères retenus sur la base d’un prix plancher et plafond préalablement défini suivant un cout au m2 variant de 1500 euros a 3000 euros et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. 

Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de tous les paramètres notamment économiques, environnementales et techniques .

Dans tous les cas l’étude a réaliser suivant trame de rapport (60doc17) doit amener le préposé a analyser les points suivants :

• destination actuelle et potentielle (usage),

• dimension du terrain, surface habitable de l'immeuble, surface corrigée, etc.

• qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l'ensemble,

• état d'entretien,

• adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes),

• emplacement,

• voisinage.

• le zonage et le coefficient d'occupation des sols qui détermine le nombre maximal de m² constructibles, ce qui influe sur la valeur du terrain advenant une reconstruction,

• le mode d'occupation du local (loi de 1948, habitation, bureaux, etc.),

• les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de préemption urbain, droit de).

• conjoncture économique générale : dynamisme économique, taux d'intérêt, etc.

• conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie d'espaces du type analysé, perspectives d'avenir, etc.

• conjoncture locale, etc.

====3. Etablissement du rapport====

ÉÉlément à préciser sur le ticket :

Au moins 6 photos

- Vue de l’immeuble

- Vue de l’appartement

- Photo de la cuisine

- Photo de la salle d’eau

- Photo de la terrasse

- Photo de la pièce principale

Description précise de l’appartement Adresse précise de l’appartement Surface privative Type du bien Zone Adresse cadastre Viabilisation Situation et qualité Qualité de construction Année de construction Etat.

Une fois le rapport rédigé suivant modèle joint l’assistante le met sur le ticket et remet au client. Elle ferme le ticket.






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