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process:60-diagnostic:60-03-01-estimations

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process:60-diagnostic:60-03-01-estimations [2020/03/25 12:27] – ↷ Page déplacée de process:diagnostic:60-03-01-estimations à process:60-diagnostic:60-03-01-estimations splaissyprocess:60-diagnostic:60-03-01-estimations [2023/06/12 15:08] (Version actuelle) – splaissy
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 ======60 03 01  Estimation ===== ======60 03 01  Estimation =====
  
-Ce process fait partie des [[process:diagnostic:diagnostics-expertise-travaux-et-autres|]]+Ce process fait partie des [[process:60-diagnostic:diagnostics-expertise-travaux-et-autres]]
  
-Volume [[process:diagnostic:60-03-activites|]]+Volume [[process:60-diagnostic:60-03-activites]]
  
  
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 ====1. Raison de l’estimation :==== ====1. Raison de l’estimation :====
  
-A réception de la demande, [[process:gestion:20-04-suivi-du-dossier-de-gestion-commerciale:20-04-06-estimation-un-bien-en-gestion-et-suivi|par le service gestion]] ou par un autre bien, il faut créer un ticket dans le projet Estimation. L'assistante établit une proforma pour paiement par le propriétaire, [[https://wiki.groupimo.fr/process/diagnostic/60-03-01-estimations|conformément a la grille de prix en vigueur]]. Deux types d'estimation existent : un synthétique (60doc12) et un complet (60doc17).+A réception de la demande, par le service gestion ou par un autre biais, il faut créer un ticket dans le projet Estimation, en sous tache de la demande du client (ticket espaceclient). L'assistante Aadiags établit une proforma pour paiement par le propriétaire, conformément à la grille tarifaire.
  
-Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur d'un immeuble : +la proforma est mise sur le ticket estimation ou espace client et assigné au demandeur.
- +
-• préparer une mutation (transaction), +
- +
-• financer ou refinancer l'immeuble, +
- +
-• effectuer les actes de gestion (assurer l'immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d'une saine gestion, déterminer la valeur locative), +
- +
-• payer ses impôts ou vérifier leur bien-fondé (droits de mutation, taxe foncière sur les propriétés), +
- +
-• déclarer la valeur d'un bien, +
- +
-• défendre ses droits en justice ou face à l'administration+
  
 Après validation sur le ticket de la commande et du paiement, l’assistante affecte au préposé pour la réalisation de la mission. Après validation sur le ticket de la commande et du paiement, l’assistante affecte au préposé pour la réalisation de la mission.
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 Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches, nous en retiendrons trois afin d'en recouper les résultats, mais comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas d'estimation incontestable. Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs approches, nous en retiendrons trois afin d'en recouper les résultats, mais comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas d'estimation incontestable.
  
-Suivant la situation nous établirons une moyenne des trois ou deux techniques d’évaluation pour définir une valeur a un instant T (celui de la commande. L’évaluation reste une estimation variable suivant le marché (dans le temps) :+Suivant la situation nous établirons une moyenne des trois ou deux techniques d’évaluation pour définir une valeur a un instant T (celui de la commande. L’évaluation reste une estimation variable suivant le marché (dans le temps):
  
-1. Par comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables. +===a) Par comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.===
  
-Pour ce faire, le préposé doit se rendre sur [[http://www.zipimmo.com|le site internet]] pour  +Pour ce faire, le préposé doit se rendre sur le site internet pour comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale.
-comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. +
  
 Par analogie on en déduit la « valeur vénale » ou « valeur de marché » . Par analogie on en déduit la « valeur vénale » ou « valeur de marché » .
  
-2. Par le rapport locatif. Elle consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, par exemple le loyer perçu, à remonter vers le capital. +===b) Par le rapport locatif.=== 
-Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l'immeuble. + 
 +Elle consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, par exemple le loyer perçu, à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l'immeuble.  
 En outre, le « rendement habituel » ou « taux d'actualisation » ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison (voir trame de rapport complet 60doc17). En outre, le « rendement habituel » ou « taux d'actualisation » ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison (voir trame de rapport complet 60doc17).
  
-3. Par notation des données physiques. Elles ont trait pour l'essentiel à la nature de l'immeuble et de son environnement immédiat. +===c) Par notation des données physiques.=== 
 + 
 +Elles ont trait pour l'essentiel à la nature de l'immeuble et de son environnement immédiat.  
 Elle consiste à estimer en appliquant des note variant de + 15% au max a- 15% au max différents critères retenus sur la base d’un prix plancher et plafond préalablement défini suivant un cout au m2 variant de 1500 euros a 3000 euros et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté.  Elle consiste à estimer en appliquant des note variant de + 15% au max a- 15% au max différents critères retenus sur la base d’un prix plancher et plafond préalablement défini suivant un cout au m2 variant de 1500 euros a 3000 euros et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. 
 +
 Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de tous les paramètres notamment économiques, environnementales et techniques . Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de tous les paramètres notamment économiques, environnementales et techniques .
  
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 • état d'entretien, • état d'entretien,
  
-• adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes,+• adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes),
  
 • emplacement, • emplacement,
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 ====3. Etablissement du rapport==== ====3. Etablissement du rapport====
  
-Élément à préciser sur le ticket :+ÉÉlément à préciser sur le ticket :
  
 Au moins 6 photos Au moins 6 photos
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 - Photo de la pièce principale - Photo de la pièce principale
  
-Description précise de l’appartement +Description précise de l’appartement Adresse précise de l’appartement Surface privative Type du bien Zone Adresse cadastre Viabilisation Situation et qualité Qualité de construction Année de construction Etat.
-Adresse précise de l’appartement +
-Surface privative +
-Type du bien +
-Zone +
-Adresse cadastre +
-Viabilisation +
-Situation et qualité +
-Qualité de construction +
-Année de construction +
-Etat.+
  
-Une fois le rapport rédigé suivant modèle joint l’assistante le met sur le ticket et remet au client. +Une fois le rapport rédigé suivant modèle joint l’assistante le met sur le ticket et remet au client. Elle ferme le ticket.
-Elle ferme le ticket+
  
  
process/60-diagnostic/60-03-01-estimations.1585153648.txt.gz · Dernière modification : 2020/03/25 12:27 de splaissy