process:copropriete:25-00-definition_de_la_copropriete
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process:copropriete:25-00-definition_de_la_copropriete [2019/05/14 16:33] – [a- Les textes législatifs et réglementaires de référence] stadi | process:copropriete:25-00-definition_de_la_copropriete [2020/03/12 21:09] – stadi | ||
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==== a- Les textes législatifs et réglementaires de référence ==== | ==== a- Les textes législatifs et réglementaires de référence ==== | ||
- | La copropriété est le régime juridique auquel peuvent être soumis toutes sortes de biens, notamment | + | La copropriété est le régime juridique auquel peuvent être soumis toutes sortes de biens, notamment |
+ | Il est de coutume de dire que, dès lors qu'un bien possède plus d'un propriétaire, | ||
- | En ce qui concerne les immeubles sous le régime de la copropriété, | + | En ce qui concerne les immeubles sous le régime de la copropriété, |
+ | Comme tout régime juridique les immeubles en copropriété sont régis par certains textes de référence (liste non exhaustive) : | ||
- | Comme tout régime juridique les immeubles en copropriété sont régis par certains texte de référence (liste non exhaustive) : | + | Loi du 10/07/1965 n° 65-557 fixant le statut |
- | Loi 10/07/1965 | + | Décret du 17/03/1967 n° 67-223 portant RAP pour l’application |
- | n° 65-557 fixant le statut | + | |
- | Dec 17/03/1967 | + | Décret du 14/03/2005 n° 2005-240 relatif à la comptabilité des syndicats |
- | n° 67-223 portant RAP pour l’application | + | |
- | Dec 17/03/1967 | + | Loi du 02/01/1970, dite "loi Hoguet", |
- | Annexe contrat | + | |
- | Dec 14/03/2005 | + | Décret 20/07/1972 n° 72-678 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 02/01/1970 réglementant les conditions d’exercice |
- | n° 2005-240 relatif à la comptabilité | + | |
- | Arr 14/ | + | Ordonnance |
- | Arrêté relatif à la comptabilité | + | |
- | + | ||
- | Loi 02-01-1970 | + | |
- | n° 70-9 réglementant l’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (Version 05) | + | |
- | + | ||
- | Déc 20/07/1972 | + | |
- | n° 72-678 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 02/01/1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. | + | |
- | + | ||
- | Loi 06/ | + | |
- | n° 86-18 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé et loi n° 98-566 du 8 juillet 1998 portant transposition de la directive 94/47) | + | |
- | + | ||
- | Ord 01-07-2004 | + | |
- | Ordonnance | + | |
- | + | ||
- | Décret antérieur | + | |
- | + | ||
- | Version antérieure du décret du 17 / 03 :1967 | + | |
- | Article 664 | + | |
- | + | ||
- | Article 664 du Code civil (abrogé) ; Texte et commentaire | + | |
- | + | ||
- | Acte collectif | + | |
- | + | ||
- | Projet de réforme du Code civil : l’acte juridique collectif | + | |
==== b- La notion de lot ==== | ==== b- La notion de lot ==== | ||
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• une partie privative des bâtiments et des terrains réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elle est la propriété exclusive de ce copropriétaire. | • une partie privative des bâtiments et des terrains réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elle est la propriété exclusive de ce copropriétaire. | ||
- | • et une quote-part des parties communes des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (ou de certains d’entre eux). | + | • et une quote-part des parties communes des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (ou de certains d’entre eux). Ces parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires (ou certains d’entre eux seulement). Elle précise enfin que l’administration et la jouissance des parties communes sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. |
- | Ces parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires (ou certains d’entre eux seulement) | + | |
- | Elle précise enfin que l’administration et la jouissance des parties communes sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. | + | |
Chaque lot d’une copropriété est totalement distinct des autres lots. Il est déterminé et défini par le **règlement de copropriété et l’état descriptif de division** | Chaque lot d’une copropriété est totalement distinct des autres lots. Il est déterminé et défini par le **règlement de copropriété et l’état descriptif de division** | ||
• quant à l’emplacement précis de la partie privative qui en est le support | • quant à l’emplacement précis de la partie privative qui en est le support | ||
+ | |||
• quant au contenu matériel de cette partie privative | • quant au contenu matériel de cette partie privative | ||
+ | |||
• quant à l’importance des droits indivis sur les parties communes générales ou spéciales qui lui sont attachés | • quant à l’importance des droits indivis sur les parties communes générales ou spéciales qui lui sont attachés | ||
+ | |||
• quant à sa destination et à l’usage qui peut en être fait | • quant à sa destination et à l’usage qui peut en être fait | ||
+ | |||
• quant aux droits d’usage des parties communes dévolus à son propriétaire | • quant aux droits d’usage des parties communes dévolus à son propriétaire | ||
+ | |||
• quant aux obligations financières contributives imposées à son propriétaire | • quant aux obligations financières contributives imposées à son propriétaire | ||
Ces éléments constituent les qualités propres du lot, positives ou négatives, qui sont de nature à déterminer la volonté d’une personne d’en faire l’objet d’une opération juridique quelconque. | Ces éléments constituent les qualités propres du lot, positives ou négatives, qui sont de nature à déterminer la volonté d’une personne d’en faire l’objet d’une opération juridique quelconque. | ||
+ | |||
Il est important de noter que ces qualités étaient prises en considération par les auteurs du projet de la loi de 1965 pour la détermination de la destination de l’immeuble. | Il est important de noter que ces qualités étaient prises en considération par les auteurs du projet de la loi de 1965 pour la détermination de la destination de l’immeuble. | ||
+ | Conformément au [[https:// | ||
====c- Les parties communes et les parties privatives ==== | ====c- Les parties communes et les parties privatives ==== | ||
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Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l' | Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l' | ||
+ | |||
Une liste des parties communes est fixée par l' | Une liste des parties communes est fixée par l' | ||
+ | |||
• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d' | • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d' | ||
+ | |||
• les éléments d' | • les éléments d' | ||
+ | |||
• les coffres, gaines et têtes de cheminée ; | • les coffres, gaines et têtes de cheminée ; | ||
+ | |||
• les locaux des services communs ; | • les locaux des services communs ; | ||
+ | |||
• les passages et corridors communs ; | • les passages et corridors communs ; | ||
+ | |||
• le gros oeuvre des bâtiments, les charpentes, toitures, l' | • le gros oeuvre des bâtiments, les charpentes, toitures, l' | ||
+ | |||
• les éléments d' | • les éléments d' | ||
+ | |||
D' | D' | ||
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• l' | • l' | ||
+ | |||
• les cloisons intérieures qui ne font pas parties du gros œuvre, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures ; | • les cloisons intérieures qui ne font pas parties du gros œuvre, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures ; | ||
+ | |||
• les parquets et carrelages et, d'une manière générale, les revêtements de sol, à l' | • les parquets et carrelages et, d'une manière générale, les revêtements de sol, à l' | ||
+ | |||
• les équipements intérieurs de chaque appartement (baignoire, lavabo…) ; | • les équipements intérieurs de chaque appartement (baignoire, lavabo…) ; | ||
+ | |||
• les enduits des murs intérieurs et des plafonds (peinture, papier peint…) ; | • les enduits des murs intérieurs et des plafonds (peinture, papier peint…) ; | ||
+ | |||
• les caves, greniers et emplacements de garage ; | • les caves, greniers et emplacements de garage ; | ||
+ | |||
• les boîtes aux lettres (même si elles sont placées dans des parties communes). | • les boîtes aux lettres (même si elles sont placées dans des parties communes). | ||
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• Le règlement de copropriété est une convention institutionnelle. | • Le règlement de copropriété est une convention institutionnelle. | ||
+ | |||
Une convention constate la convergence de plusieurs volontés : « nous voulons réaliser ensemble telle opération et nous sommes convenus d’adopter telle organisation ». | Une convention constate la convergence de plusieurs volontés : « nous voulons réaliser ensemble telle opération et nous sommes convenus d’adopter telle organisation ». | ||
Au 19e siècle, à Grenoble (ville généralement reconnue comme le berceau de la copropriété en France), quelques personnes se groupaient pour construire un immeuble et s’en répartir les logements. Leur convention réglait d’une part les modalités de la construction, | Au 19e siècle, à Grenoble (ville généralement reconnue comme le berceau de la copropriété en France), quelques personnes se groupaient pour construire un immeuble et s’en répartir les logements. Leur convention réglait d’une part les modalités de la construction, | ||
- | •De nos jours le règlement de copropriété est établi par le promoteur (et son notaire) avant que l' | + | • De nos jours le règlement de copropriété est établi par le promoteur (et son notaire) avant que l' |
Le règlement de copropriété peut être établi soit par acte notarié, soit par acte sous seing privé. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de procéder au dépôt de l'un des originaux au rang des minutes d'un notaire avec reconnaissance d' | Le règlement de copropriété peut être établi soit par acte notarié, soit par acte sous seing privé. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de procéder au dépôt de l'un des originaux au rang des minutes d'un notaire avec reconnaissance d' | ||
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Les stipulations conventionnelles relatives à la destination des parties privatives et communes, aux conditions de leur jouissance, à l' | Les stipulations conventionnelles relatives à la destination des parties privatives et communes, aux conditions de leur jouissance, à l' | ||
- | •Tout immeuble en copropriété doit être pourvu d’un règlement de copropriété. | + | • Tout immeuble en copropriété doit être pourvu d’un règlement de copropriété. |
Notons que, nonobstant l’absence de règlement de copropriété, | Notons que, nonobstant l’absence de règlement de copropriété, | ||
- | •Le règlement de copropriété a pour objet d' | + | •;Le règlement de copropriété a pour objet d' |
- | ** | + | **Le règlement de copropriété constitue la loi des parties ; il s' |
- | Le règlement de copropriété constitue la loi des parties ; il s' | + | |
Sa publication n'est nécessaire qu'à l' | Sa publication n'est nécessaire qu'à l' | ||
Ligne 158: | Ligne 152: | ||
Il doit être entendu que le règlement de copropriété n’est opposable aux locataires que dans leurs rapports avec le syndicat et les autres occupants de l’immeuble. **Il ne régit pas les rapports entre le bailleur et le locataire d'un lot de copropriété**. Le bailleur, propriétaire de plusieurs lots dans un même immeuble, loués séparément, | Il doit être entendu que le règlement de copropriété n’est opposable aux locataires que dans leurs rapports avec le syndicat et les autres occupants de l’immeuble. **Il ne régit pas les rapports entre le bailleur et le locataire d'un lot de copropriété**. Le bailleur, propriétaire de plusieurs lots dans un même immeuble, loués séparément, | ||
- | •Le règlement de copropriété peut être modifié avec l' | + | • Le règlement de copropriété peut être modifié avec l' |
Les règles de vote varient selon la nature de la modification. | Les règles de vote varient selon la nature de la modification. | ||
Ligne 164: | Ligne 158: | ||
La répartition des charges définie dans le règlement de copropriété est modifiable à l' | La répartition des charges définie dans le règlement de copropriété est modifiable à l' | ||
+ | |||
• la réalisation de travaux, | • la réalisation de travaux, | ||
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• l' | • l' | ||
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• la vente d'une partie commune, | • la vente d'une partie commune, | ||
+ | |||
• le changement d' | • le changement d' | ||
+ | |||
Dans ces cas, la nouvelle répartition des charges est possible : | Dans ces cas, la nouvelle répartition des charges est possible : | ||
+ | |||
• à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l' | • à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l' | ||
+ | |||
• ou à la majorité absolue dans le cadre d'un changement d' | • ou à la majorité absolue dans le cadre d'un changement d' | ||
Destination de l' | Destination de l' | ||
• Si la modification du règlement de copropriété porte sur la destination de l' | • Si la modification du règlement de copropriété porte sur la destination de l' | ||
+ | |||
• C' | • C' | ||
+ | |||
Jouissance, usage et administration des parties communes | Jouissance, usage et administration des parties communes | ||
+ | |||
• Les conditions de jouissance, d' | • Les conditions de jouissance, d' | ||
+ | |||
• Il appartient au syndic d' | • Il appartient au syndic d' | ||
+ | |||
• Dès lors qu'il est informé d'une infraction, il doit mettre en demeure tout copropriétaire qui contrevient au règlement de copropriété, | • Dès lors qu'il est informé d'une infraction, il doit mettre en demeure tout copropriétaire qui contrevient au règlement de copropriété, | ||
+ | |||
• En cas de trouble manifestement illicite (vente de stupéfiants par exemple), le syndic peut engager directement un référé devant le tribunal de grande instance (TGI). Dans ce cas, l'aval des copropriétaires n'est pas nécessaire. | • En cas de trouble manifestement illicite (vente de stupéfiants par exemple), le syndic peut engager directement un référé devant le tribunal de grande instance (TGI). Dans ce cas, l'aval des copropriétaires n'est pas nécessaire. | ||
Ligne 192: | Ligne 199: | ||
Il détermine, mesure, localise et identifie tous les lots (partie privative et quote-part de partie commune). Chaque lot est numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d' | Il détermine, mesure, localise et identifie tous les lots (partie privative et quote-part de partie commune). Chaque lot est numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d' | ||
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Chaque lot se voit attribué un numéro d' | Chaque lot se voit attribué un numéro d' | ||
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Cette quote-part s' | Cette quote-part s' | ||
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Pour affecter les tantièmes de parties communes, les rédacteurs de l' | Pour affecter les tantièmes de parties communes, les rédacteurs de l' | ||
- | {{tag> | + | ==== e. Les acteurs de la copropriété ==== |
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+ | L' | ||
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+ | Dans les volumes ci-dessous vous trouverez une définition détaillé de chacun des acteurs : | ||
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+ | === Le syndicat des copropriétaires=== | ||
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+ | [[process: | ||
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+ | ===Le syndic de copropriété=== | ||
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+ | ===Le Conseil Syndical=== | ||
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+ | [[process: | ||
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+ | Sources : | ||
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+ | Service-public.fr | ||
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