process:copropriete:25-00-definition_de_la_copropriete
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- | ===== 25 00 - Définition de la copropriété ===== | ||
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- | Ce process fait partie des [[process: | ||
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- | Volume [[process: | ||
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- | ==== Champ et domaine d’application. ==== | ||
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- | Sont concernés par ces procédures : | ||
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- | • Les ensembles immobiliers en copropriété (bâtiments ou maisons individuelles) relevant de la loi N° 65-557 du 10 Juillet 1965. | ||
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- | • Les associations syndicales libres antérieures à l’ordonnance N° 2004-632 du 1er Juillet 2004 dont les statuts relèvent de la loi du 21 Juin 1865 .Les associations syndicales de propriétaires dont les statuts relèvent de l’ordonnance du 1er Juillet 2004. | ||
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- | Elles permettent le bon suivi administratif et légal des copropriétés. | ||
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- | ==== a- Les textes législatifs et réglementaires de référence ==== | ||
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- | La copropriété est le régime juridique auquel peuvent être soumis toutes sortes de biens, notamment des immeubles, les fonds de commerce, ou des biens meubles (bateaux, avions, | ||
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- | Il est de coutume de dire que, dès lors qu'un bien possède plus d'un propriétaire, | ||
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- | En ce qui concerne les immeubles sous le régime de la copropriété, | ||
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- | Comme tout régime juridique les immeubles en copropriété sont régis par certains textes de référence (liste non exhaustive) : | ||
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- | Loi du 10/07/1965 n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis | ||
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- | Décret du 17/03/1967 n° 67-223 portant RAP pour l’application de la loi n° 65-557 | ||
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- | Décret du 14/03/2005 n° 2005-240 relatif à la comptabilité des syndicats de copropriétaires | ||
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- | Loi du 02/01/1970, dite "loi Hoguet", | ||
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- | Décret 20/07/1972 n° 72-678 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 02/01/1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. | ||
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- | Ordonnance du 01/07/2004 n° 2004-632 relative aux associations syndicales de propriétaires | ||
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- | ==== b- La notion de lot ==== | ||
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- | Au terme de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, tout immeuble en copropriété est divisé en lots. | ||
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- | On doit retrouver dans cet ensemble, réparti de manière divise ou indivise, la totalité du bien et des droits et obligations qui lui sont attachés, tels qu’ils seraient sur la tête d’un propriétaire unique. | ||
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- | A cet égard, la division de l’immeuble ne génère ni perte ni création. Elle épuise la substance, tant matérielle qu’immatérielle, | ||
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- | On retrouve ici, dans le domaine juridique, une loi scientifique bien connue : rien ne se perd, rien ne se crée. | ||
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- | La loi ne définit pas le lot mais détermine ses éléments constitutifs. Chaque lot comprend : | ||
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- | • une partie privative des bâtiments et des terrains réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elle est la propriété exclusive de ce copropriétaire. | ||
- | |||
- | • et une quote-part des parties communes des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (ou de certains d’entre eux). Ces parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires (ou certains d’entre eux seulement). Elle précise enfin que l’administration et la jouissance des parties communes sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. | ||
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- | Chaque lot d’une copropriété est totalement distinct des autres lots. Il est déterminé et défini par le **règlement de copropriété et l’état descriptif de division** | ||
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- | • quant à l’emplacement précis de la partie privative qui en est le support | ||
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- | • quant au contenu matériel de cette partie privative | ||
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- | • quant à l’importance des droits indivis sur les parties communes générales ou spéciales qui lui sont attachés | ||
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- | • quant à sa destination et à l’usage qui peut en être fait | ||
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- | • quant aux droits d’usage des parties communes dévolus à son propriétaire | ||
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- | • quant aux obligations financières contributives imposées à son propriétaire | ||
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- | Ces éléments constituent les qualités propres du lot, positives ou négatives, qui sont de nature à déterminer la volonté d’une personne d’en faire l’objet d’une opération juridique quelconque. | ||
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- | Il est important de noter que ces qualités étaient prises en considération par les auteurs du projet de la loi de 1965 pour la détermination de la destination de l’immeuble. | ||
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- | Conformément au [[https:// | ||
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- | ====c- Les parties communes et les parties privatives ==== | ||
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- | === 1.Les parties communes === | ||
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- | Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l' | ||
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- | Une liste des parties communes est fixée par l' | ||
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- | • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d' | ||
- | |||
- | • les éléments d' | ||
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- | • les coffres, gaines et têtes de cheminée ; | ||
- | |||
- | • les locaux des services communs ; | ||
- | |||
- | • les passages et corridors communs ; | ||
- | |||
- | • le gros oeuvre des bâtiments, les charpentes, toitures, l' | ||
- | |||
- | • les éléments d' | ||
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- | D' | ||
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- | === 2. Les parties privatives === | ||
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- | Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l' | ||
- | |||
- | Il en ressort que leur détermination se fera, soit dans le règlement de copropriété, | ||
- | |||
- | Ainsi, sont généralement reconnues comme parties privatives : | ||
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- | • l' | ||
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- | • les cloisons intérieures qui ne font pas parties du gros œuvre, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures ; | ||
- | |||
- | • les parquets et carrelages et, d'une manière générale, les revêtements de sol, à l' | ||
- | |||
- | • les équipements intérieurs de chaque appartement (baignoire, lavabo…) ; | ||
- | |||
- | • les enduits des murs intérieurs et des plafonds (peinture, papier peint…) ; | ||
- | |||
- | • les caves, greniers et emplacements de garage ; | ||
- | |||
- | • les boîtes aux lettres (même si elles sont placées dans des parties communes). | ||
- | |||
- | Là encore, le règlement de copropriété peut très bien modifier cette liste. | ||
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- | ==== d- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ==== | ||
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- | === 1.Le règlement de copropriété === | ||
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- | • Le règlement de copropriété est une convention institutionnelle. | ||
- | |||
- | Une convention constate la convergence de plusieurs volontés : « nous voulons réaliser ensemble telle opération et nous sommes convenus d’adopter telle organisation ». | ||
- | |||
- | Au 19e siècle, à Grenoble (ville généralement reconnue comme le berceau de la copropriété en France), quelques personnes se groupaient pour construire un immeuble et s’en répartir les logements. Leur convention réglait d’une part les modalités de la construction, | ||
- | |||
- | • De nos jours le règlement de copropriété est établi par le promoteur (et son notaire) avant que l' | ||
- | |||
- | Le règlement de copropriété peut être établi soit par acte notarié, soit par acte sous seing privé. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de procéder au dépôt de l'un des originaux au rang des minutes d'un notaire avec reconnaissance d' | ||
- | |||
- | Si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division, Le rédacteur doit distinguer les deux parties de l’acte unique. | ||
- | Les stipulations conventionnelles relatives à la destination des parties privatives et communes, aux conditions de leur jouissance, à l' | ||
- | |||
- | • Tout immeuble en copropriété doit être pourvu d’un règlement de copropriété. | ||
- | Notons que, nonobstant l’absence de règlement de copropriété, | ||
- | |||
- | •;Le règlement de copropriété a pour objet d' | ||
- | |||
- | **Le règlement de copropriété constitue la loi des parties ; il s' | ||
- | |||
- | Sa publication n'est nécessaire qu'à l' | ||
- | |||
- | Il s' | ||
- | |||
- | Il doit être entendu que le règlement de copropriété n’est opposable aux locataires que dans leurs rapports avec le syndicat et les autres occupants de l’immeuble. **Il ne régit pas les rapports entre le bailleur et le locataire d'un lot de copropriété**. Le bailleur, propriétaire de plusieurs lots dans un même immeuble, loués séparément, | ||
- | |||
- | • Le règlement de copropriété peut être modifié avec l' | ||
- | Les règles de vote varient selon la nature de la modification. | ||
- | |||
- | **Répartition des charges** | ||
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- | La répartition des charges définie dans le règlement de copropriété est modifiable à l' | ||
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- | • la réalisation de travaux, | ||
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- | • l' | ||
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- | • la vente d'une partie commune, | ||
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- | • le changement d' | ||
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- | Dans ces cas, la nouvelle répartition des charges est possible : | ||
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- | • à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l' | ||
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- | • ou à la majorité absolue dans le cadre d'un changement d' | ||
- | Destination de l' | ||
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- | • Si la modification du règlement de copropriété porte sur la destination de l' | ||
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- | • C' | ||
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- | Jouissance, usage et administration des parties communes | ||
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- | • Les conditions de jouissance, d' | ||
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- | • Il appartient au syndic d' | ||
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- | • Dès lors qu'il est informé d'une infraction, il doit mettre en demeure tout copropriétaire qui contrevient au règlement de copropriété, | ||
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- | • En cas de trouble manifestement illicite (vente de stupéfiants par exemple), le syndic peut engager directement un référé devant le tribunal de grande instance (TGI). Dans ce cas, l'aval des copropriétaires n'est pas nécessaire. | ||
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- | ===2.Etat descriptif de division=== | ||
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- | Le règlement de copropriété, | ||
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- | Depuis la réforme de la publicité foncière, l’état descriptif de division a été « normalisé » et il doit être complété par un tableau également soumis à des règles de présentation très précises. | ||
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- | Certains parlent alors de « l’état descriptif de division établi pour les besoins de la publicité foncière » (EDD). | ||
- | |||
- | il s'agit d'un document technique obligatoire réalisé par un géomètre ou un notaire. | ||
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- | Il détermine, mesure, localise et identifie tous les lots (partie privative et quote-part de partie commune). Chaque lot est numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d' | ||
- | |||
- | Chaque lot se voit attribué un numéro d' | ||
- | |||
- | Cette quote-part s' | ||
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- | Pour affecter les tantièmes de parties communes, les rédacteurs de l' | ||
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- | ==== e. Les acteurs de la copropriété ==== | ||
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- | L' | ||
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- | Dans les volumes ci-dessous vous trouverez une définition détaillé de chacun des acteurs : | ||
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- | ===25 00 01 - Le syndicat des copropriétaires=== | ||
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- | [[process: | ||
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- | ===25 00 02 - Le syndic=== | ||
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- | [[process: | ||
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- | ===25 00 03 - Le Conseil Syndical=== | ||
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