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process:copropriete:25-07-02-preparation-et-execution-des-travaux

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process:copropriete:25-07-02-preparation-et-execution-des-travaux [2019/02/21 10:02] – [2.Réunir le conseil syndical] stadiprocess:copropriete:25-07-02-preparation-et-execution-des-travaux [2020/02/24 15:00] – splaissy
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 Une opération « gros travaux » s’effectue en deux temps : Une opération « gros travaux » s’effectue en deux temps :
  
-    une première assemblée générale ordinaire qui décide une étude de faisabilité (la première année) +a. une première assemblée générale ordinaire qui décide une étude de faisabilité (la première année) 
-    une seconde assemblée générale qui décide de la réalisation des travaux (l’année suivante)+ 
 +b. une seconde assemblée générale qui décide de la réalisation des travaux (l’année suivante)
  
 1°) l’assemblée générale décide d’avoir recours à un maître d’œuvre chargé de réaliser un avant-projet sommaire (A.P.S.) et d’établir un cahier des charges avec un descriptif de consultation des entreprises (D.C.E.) avec notamment comme mission : 1°) l’assemblée générale décide d’avoir recours à un maître d’œuvre chargé de réaliser un avant-projet sommaire (A.P.S.) et d’établir un cahier des charges avec un descriptif de consultation des entreprises (D.C.E.) avec notamment comme mission :
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 Il faut savoir qu’il est tout à fait possible de faire apparaître, dans cette phase d’étude, des variantes et options qui pourront éventuellement être retenues ensuite pour le projet final. L’ensemble de cette étude va se concrétiser sous forme d’un document qui sera l’avant projet sommaire (A.P.S.) et qui, à son terme, deviendra l’avant-projet définitif (A.P.D.). Il faut savoir qu’il est tout à fait possible de faire apparaître, dans cette phase d’étude, des variantes et options qui pourront éventuellement être retenues ensuite pour le projet final. L’ensemble de cette étude va se concrétiser sous forme d’un document qui sera l’avant projet sommaire (A.P.S.) et qui, à son terme, deviendra l’avant-projet définitif (A.P.D.).
  
-Pour être complet, il faudra réaliser, durant cette phase, un descriptif de consultation des entreprises (D.C.E.) pour cibler, au plus près, la nature et le coût des travaux envisagés. Egalement, pour bien définir les droits et obligations des parties concernées (syndicat des copropriétaires et entreprises), il faudra rédiger un cahier des clauses techniques particulières et administratives (C.C.T.P.).+Pour être complet, il faudra réaliser, durant cette phase, un dossier de consultation des entreprises (D.C.E.) pour cibler, au plus près, la nature et le coût des travaux envisagés. Egalement, pour bien définir les droits et obligations des parties concernées (syndicat des copropriétaires et entreprises), il faudra rédiger un cahier des clauses techniques particulières et administratives (C.C.T.P.).
  
 Concrètement, il faut régler les points suivants : Concrètement, il faut régler les points suivants :
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- Ce n’est qu’au terme de ces phases que pourra être présenté, en assemblée générale, le projet de réalisation des travaux. D’où la nécessité absolue de définir un vrai planning dès le début des opérations (exemple : 2009 = étude, 2010 = assemblée générale, 2011 = travaux), sachant que le véritable engagement sera pris lors de la signature du marché, après validation de l’assemblée générale, d’où la nécessité d’avoir des propositions de coût avec une validité relativement longue.+Ce n’est qu’au terme de ces phases que pourra être présenté, en assemblée générale, le projet de réalisation des travaux. D’où la nécessité absolue de définir un vrai planning dès le début des opérations (exemple : 2009 = étude, 2010 = assemblée générale, 2011 = travaux), sachant que le véritable engagement sera pris lors de la signature du marché, après validation de l’assemblée générale, d’où la nécessité d’avoir des propositions de coût avec une validité relativement longue.
  
 Enfin, pour jouer pleinement son rôle, le conseil syndical doit avoir la possibilité de rencontrer les entreprises qui seront retenues ou du moins celles dont les propositions sont les plus intéressantes, pour pouvoir donner ensuite un avis « éclairé » au syndicat des copropriétaires. Dans la pratique, ces entretiens sont riches d’enseignement pour la décision finale. Enfin, pour jouer pleinement son rôle, le conseil syndical doit avoir la possibilité de rencontrer les entreprises qui seront retenues ou du moins celles dont les propositions sont les plus intéressantes, pour pouvoir donner ensuite un avis « éclairé » au syndicat des copropriétaires. Dans la pratique, ces entretiens sont riches d’enseignement pour la décision finale.
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 Pour chacun de ces points, il est nécessaire de faire jouer la concurrence (sauf pour le syndic puisqu’il y a un contrat) et de bien faire préciser leur mission et les limites de leurs interventions. Il est important d’évaluer correctement les coûts des intervenants (environ +ou- 15 % sur le montant des travaux) et de faire voter en assemblée les dates d’exigibilité correspondantes à chaque intervention. Pour chacun de ces points, il est nécessaire de faire jouer la concurrence (sauf pour le syndic puisqu’il y a un contrat) et de bien faire préciser leur mission et les limites de leurs interventions. Il est important d’évaluer correctement les coûts des intervenants (environ +ou- 15 % sur le montant des travaux) et de faire voter en assemblée les dates d’exigibilité correspondantes à chaque intervention.
  
 +====7. Les honoraires du syndic ==== 
  
-Prévoir absolument les modalités de financement pour pouvoir répondre précisément lors de l'assemblée aux questions individuelles des copropriétaires. +Conformément à l'article 7.2.5 ,[[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030405166&categorieLien=id|du  contrat type de syndic de copropriété]] ,certains travaux peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques. Il s’agit :
  
-====7. Le financement des travaux ==== +    * des travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ou d'entretien courant ; 
 +    * des travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ; 
 +    * des travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; 
 +    * des études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; 
 +    * des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble. 
  
-Plusieurs formules sont envisageables pour le financement de travaux importants :+__La rémunération du syndic doit être fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale. Elle est exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution__
  
-1) Le financement direct par des appels de fond à  chaque copropriétaire qui fait son affaire du paiement de sa quote-part sous les formes qu’il souhaite (prêt traditionnel). Suivant la nature des travaux, il existe actuellement des crédits d’impôt.+ 
 +Par ailleurs, les honoraires sont exigibles au fur et à mesure des travaux. En ce sens, ils doivent être facturés et payés parallèlement aux paiements des autres prestataires. 
 + 
 + 
 +====8. Le financement des travaux ====  
 + 
 +Il est impératif de prévoir les modalités de financement pour pouvoir répondre précisément lors de l'assemblée aux questions individuelles des copropriétaires.  
 + 
 + 
 +Aussi ,plusieurs formules sont envisageables pour le financement de travaux importants : 
 + 
 +===a) Le financement direct par des appels de fond** ==== 
 + 
 +Chaque copropriétaire qui fait son affaire du paiement de sa quote-part sous les formes qu’il souhaite (prêt traditionnel). Suivant la nature des travaux, il existe actuellement des crédits d’impôt.
  
 Attention à bien  expliquer qu'un décalage dans les appels de fonds va générer un décalage dans les travaux. Attention à bien  expliquer qu'un décalage dans les appels de fonds va générer un décalage dans les travaux.
  
-2) Le recours au fonds de réserve pour travaux+=== b) Le recours au fonds de réserve pour travaux ===
  
 Un fonds de travaux doit être mis en place dans les copropriétés pour anticiper le financement de travaux. Un fonds de travaux doit être mis en place dans les copropriétés pour anticiper le financement de travaux.
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 Toutefois, ce fonds de travaux n'est pas obligatoire : Toutefois, ce fonds de travaux n'est pas obligatoire :
  
-    lorsque l'immeuble comporte moins de 10 lots de copropriété et que le syndicat de copropriétaires décide à l'unanimité de ne pas constituer le fonds par un vote en assemblée générale,+lorsque l'immeuble comporte moins de 10 lots de copropriété et que le syndicat de copropriétaires décide à l'unanimité de ne pas constituer le fonds par un vote en assemblée générale,
          
-    ou lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. La dispense ne vaut alors que pour 10 ans.+ou lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. La dispense ne vaut alors que pour 10 ans.
          
 Le fonds de travaux doit au minimum représenter **5 %** du budget prévisionnel de l'année. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque  Le fonds de travaux doit au minimum représenter **5 %** du budget prévisionnel de l'année. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque 
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 **Le cumul des appel de fond et fond de réserve pour travaux est possible si le fond de réserve n'est pas suffisant** **Le cumul des appel de fond et fond de réserve pour travaux est possible si le fond de réserve n'est pas suffisant**
  
-3) L'emprunt collectif+=== c) L'emprunt collectif ===
  
 Un prêt bancaire peut être souscrit au nom du syndicat de copropriétaires pour financer : Un prêt bancaire peut être souscrit au nom du syndicat de copropriétaires pour financer :
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 La décision de souscrire un emprunt collectif doit faire l'objet d'un vote à l'unanimité des copropriétaires, excepté dans 2 cas : La décision de souscrire un emprunt collectif doit faire l'objet d'un vote à l'unanimité des copropriétaires, excepté dans 2 cas :
  
-    lorsque le prêt sert à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux,+lorsque le prêt sert à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux,
          
-    ou lorsque la souscription est faite au bénéfice des seuls copropriétaires qui décident de participer aux frais.+ou lorsque la souscription est faite au bénéfice des seuls copropriétaires qui décident de participer aux frais.
  
 **Dans ces 2 cas, l'emprunt peut être voté à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés.** **Dans ces 2 cas, l'emprunt peut être voté à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés.**
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-==== 8. Après l’assemblée établir et envoyer au service comptable la fiche de liaison travaux et appel ====  +==== 9. Après l’assemblée établir et envoyer au service comptable la fiche de liaison travaux et appel ====  
  
 [[https://wiki.groupimo.fr/process/copropriete/25-10-architecture_redmine_en_copropriete#fiche-de-liaison-appel-et-travaux|fiche de liaison travaux et appel ]] [[https://wiki.groupimo.fr/process/copropriete/25-10-architecture_redmine_en_copropriete#fiche-de-liaison-appel-et-travaux|fiche de liaison travaux et appel ]]
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-==== 9. Commander les travaux====+==== 10. Commander les travaux====
  
 Afin de suivre l'évolution des travaux , toute commande sera saisie sur le logiciel [[process:copropriete:25-10-architecture_redmine_en_copropriete|redmine .]] Afin de suivre l'évolution des travaux , toute commande sera saisie sur le logiciel [[process:copropriete:25-10-architecture_redmine_en_copropriete|redmine .]]
  
-Ne pas commander les travaux avant l’extinction du délai de contestation de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 Juillet 1965+Ne pas commander les travaux avant l’extinction du délai de contestation de 2 mois de [[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000017853259&cidTexte=LEGITEXT000006068256|l’article 42 de la loi du 10 Juillet 1965]]
  
 Signer le « marché des travaux », comprenant le descriptif technique, et le devis des travaux retenus matérialisant l’accord des parties sur la « chose » et sur le « prix » Signer le « marché des travaux », comprenant le descriptif technique, et le devis des travaux retenus matérialisant l’accord des parties sur la « chose » et sur le « prix »
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 Faire établir par la comptabilité le règlement de l’acompte prévu à la « commande » des travaux, si nécessaire. Faire établir par la comptabilité le règlement de l’acompte prévu à la « commande » des travaux, si nécessaire.
 +
 +**A noter , avant d'établir l'acompte, la comptabilité aura au préalable enregistré sur le logiciel de gestion [[services-generaux:login|log'in]] la ou les entreprises selon la [[process:services-generaux:99-01-08-nomenclature|nomenclature]] prévu au process** 
  
  
-==== 10. Suivre les travaux====+==== 11. Suivre les travaux====
  
 Etablir avec l’architecte, l’entreprise, et les différents intervenants aux travaux, un planning de « suivi de chantier ». Si possible réaliser un état des lieux contradictoire avant travaux (avec photos) pour préserver le cadre de vie. Etablir avec l’architecte, l’entreprise, et les différents intervenants aux travaux, un planning de « suivi de chantier ». Si possible réaliser un état des lieux contradictoire avant travaux (avec photos) pour préserver le cadre de vie.
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-{{tag>copropriété}}+{{tag>copropriété formation}}