process:copropriete:25-07-02-preparation-et-execution-des-travaux
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process:copropriete:25-07-02-preparation-et-execution-des-travaux [2019/02/21 10:02] – [3. Le processus de décision] stadi | process:copropriete:25-07-02-preparation-et-execution-des-travaux [2020/02/24 15:00] – splaissy | ||
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Il faut savoir qu’il est tout à fait possible de faire apparaître, | Il faut savoir qu’il est tout à fait possible de faire apparaître, | ||
- | Pour être complet, il faudra réaliser, durant cette phase, un descriptif | + | Pour être complet, il faudra réaliser, durant cette phase, un dossier |
Concrètement, | Concrètement, | ||
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- | Ce n’est qu’au terme de ces phases que pourra être présenté, en assemblée générale, le projet de réalisation des travaux. D’où la nécessité absolue de définir un vrai planning dès le début des opérations (exemple : 2009 = étude, 2010 = assemblée générale, 2011 = travaux), sachant que le véritable engagement sera pris lors de la signature du marché, après validation de l’assemblée générale, d’où la nécessité d’avoir des propositions de coût avec une validité relativement longue. | + | Ce n’est qu’au terme de ces phases que pourra être présenté, en assemblée générale, le projet de réalisation des travaux. D’où la nécessité absolue de définir un vrai planning dès le début des opérations (exemple : 2009 = étude, 2010 = assemblée générale, 2011 = travaux), sachant que le véritable engagement sera pris lors de la signature du marché, après validation de l’assemblée générale, d’où la nécessité d’avoir des propositions de coût avec une validité relativement longue. |
Enfin, pour jouer pleinement son rôle, le conseil syndical doit avoir la possibilité de rencontrer les entreprises qui seront retenues ou du moins celles dont les propositions sont les plus intéressantes, | Enfin, pour jouer pleinement son rôle, le conseil syndical doit avoir la possibilité de rencontrer les entreprises qui seront retenues ou du moins celles dont les propositions sont les plus intéressantes, | ||
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Pour chacun de ces points, il est nécessaire de faire jouer la concurrence (sauf pour le syndic puisqu’il y a un contrat) et de bien faire préciser leur mission et les limites de leurs interventions. Il est important d’évaluer correctement les coûts des intervenants (environ +ou- 15 % sur le montant des travaux) et de faire voter en assemblée les dates d’exigibilité correspondantes à chaque intervention. | Pour chacun de ces points, il est nécessaire de faire jouer la concurrence (sauf pour le syndic puisqu’il y a un contrat) et de bien faire préciser leur mission et les limites de leurs interventions. Il est important d’évaluer correctement les coûts des intervenants (environ +ou- 15 % sur le montant des travaux) et de faire voter en assemblée les dates d’exigibilité correspondantes à chaque intervention. | ||
+ | ====7. Les honoraires du syndic ==== | ||
- | Prévoir absolument les modalités | + | Conformément à l' |
- | ====7. Le financement | + | * des travaux |
+ | * des travaux portant sur les éléments d' | ||
+ | * des travaux d' | ||
+ | * des études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; | ||
+ | * des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l' | ||
- | Plusieurs formules sont envisageables pour le financement | + | __La rémunération du syndic doit être fixée dans le projet |
- | 1) Le financement direct par des appels de fond à chaque | + | |
+ | Par ailleurs, les honoraires sont exigibles au fur et à mesure des travaux. En ce sens, ils doivent être facturés et payés parallèlement aux paiements des autres prestataires. | ||
+ | |||
+ | |||
+ | ====8. Le financement des travaux ==== | ||
+ | |||
+ | Il est impératif de prévoir les modalités de financement pour pouvoir répondre précisément lors de l' | ||
+ | |||
+ | |||
+ | Aussi ,plusieurs formules sont envisageables pour le financement de travaux importants : | ||
+ | |||
+ | ===a) Le financement direct par des appels de fond** ==== | ||
+ | |||
+ | Chaque | ||
Attention à bien expliquer qu'un décalage dans les appels de fonds va générer un décalage dans les travaux. | Attention à bien expliquer qu'un décalage dans les appels de fonds va générer un décalage dans les travaux. | ||
- | 2) Le recours au fonds de réserve pour travaux | + | === b) Le recours au fonds de réserve pour travaux |
Un fonds de travaux doit être mis en place dans les copropriétés pour anticiper le financement de travaux. | Un fonds de travaux doit être mis en place dans les copropriétés pour anticiper le financement de travaux. | ||
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Toutefois, ce fonds de travaux n'est pas obligatoire : | Toutefois, ce fonds de travaux n'est pas obligatoire : | ||
- | | + | lorsque l' |
| | ||
- | | + | ou lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. La dispense ne vaut alors que pour 10 ans. |
| | ||
Le fonds de travaux doit au minimum représenter **5 %** du budget prévisionnel de l' | Le fonds de travaux doit au minimum représenter **5 %** du budget prévisionnel de l' | ||
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**Le cumul des appel de fond et fond de réserve pour travaux est possible si le fond de réserve n'est pas suffisant** | **Le cumul des appel de fond et fond de réserve pour travaux est possible si le fond de réserve n'est pas suffisant** | ||
- | 3) L' | + | === c) L' |
Un prêt bancaire peut être souscrit au nom du syndicat de copropriétaires pour financer : | Un prêt bancaire peut être souscrit au nom du syndicat de copropriétaires pour financer : | ||
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La décision de souscrire un emprunt collectif doit faire l' | La décision de souscrire un emprunt collectif doit faire l' | ||
- | | + | lorsque le prêt sert à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux, |
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- | | + | ou lorsque la souscription est faite au bénéfice des seuls copropriétaires qui décident de participer aux frais. |
**Dans ces 2 cas, l' | **Dans ces 2 cas, l' | ||
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- | ==== 8. Après l’assemblée établir et envoyer au service comptable la fiche de liaison travaux et appel ==== | + | ==== 9. Après l’assemblée établir et envoyer au service comptable la fiche de liaison travaux et appel ==== |
[[https:// | [[https:// | ||
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- | ==== 9. Commander les travaux==== | + | ==== 10. Commander les travaux==== |
Afin de suivre l' | Afin de suivre l' | ||
- | Ne pas commander les travaux avant l’extinction du délai de contestation de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 Juillet 1965 | + | Ne pas commander les travaux avant l’extinction du délai de contestation de 2 mois de [[https:// |
Signer le « marché des travaux », comprenant le descriptif technique, et le devis des travaux retenus matérialisant l’accord des parties sur la « chose » et sur le « prix » | Signer le « marché des travaux », comprenant le descriptif technique, et le devis des travaux retenus matérialisant l’accord des parties sur la « chose » et sur le « prix » | ||
Ligne 372: | Ligne 390: | ||
Faire établir par la comptabilité le règlement de l’acompte prévu à la « commande » des travaux, si nécessaire. | Faire établir par la comptabilité le règlement de l’acompte prévu à la « commande » des travaux, si nécessaire. | ||
+ | |||
+ | **A noter , avant d' | ||
- | ==== 10. Suivre les travaux==== | + | ==== 11. Suivre les travaux==== |
Etablir avec l’architecte, | Etablir avec l’architecte, | ||
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