process:copropriete:25-08-01-mise-en-place-et-suivi-des-procedures-de-recouvrement
Différences
Ci-dessous, les différences entre deux révisions de la page.
Les deux révisions précédentesRévision précédenteProchaine révision | Révision précédente | ||
process:copropriete:25-08-01-mise-en-place-et-suivi-des-procedures-de-recouvrement [2018/12/10 12:12] – splaissy | process:copropriete:25-08-01-mise-en-place-et-suivi-des-procedures-de-recouvrement [2020/03/18 13:47] (Version actuelle) – supprimée stadi | ||
---|---|---|---|
Ligne 1: | Ligne 1: | ||
- | ===== 25 08 01 - Mise en place et suivi des procédures de recouvrement ===== | ||
- | |||
- | Ce process fait partie des [[process: | ||
- | |||
- | Volume [[process: | ||
- | |||
- | |||
- | ===== I. Objet de la procédure. ===== | ||
- | |||
- | Cette procédure décrit les modalités de mise en place et de suivi des procédures de recouvrement en contentieux syndic. | ||
- | |||
- | =====II. | ||
- | |||
- | |||
- | ====1. La phase pré-contentieuse ==== | ||
- | |||
- | Pour rappel | ||
- | |||
- | Une mise en demeure payante est envoyée 45 jours après la date d' | ||
- | |||
- | a.A 45 jours de retard-La mise en demeure AR (payante) | ||
- | |||
- | La comptabilité mandant (ou le service contentieux s'il existe) envoie une mise en demeure en AR | ||
- | |||
- | Dans cette mise en demeure le copropriétaire est informé que la présente vaut SOMMATION DE PAYER entraînant l’imputation sur son compte des intérêts de retard et des frais engagés conformément à l’article 1153 du Code Civil. | ||
- | |||
- | Sans paiement de sa part dans un délai de 15 jours à compter de la date d’envoi de cette mise en demeure, une procédure judiciaire en recouvrement de charges de copropriété sera ouverte. | ||
- | |||
- | En cas d’impossibilité de règlement intégral de ses charges, il peut bénéficier d’un paiement échelonné qui ne pourra pas excéder 3 mois. | ||
- | |||
- | b.A 60 jours de retard-Dernier avis avant huissier (payant) | ||
- | |||
- | La comptabilité mandant (ou le service contentieux s'il existe) envoie un dernier avis avant huissier. | ||
- | |||
- | Dans cette mise en demeure le copropriétaire doit être informé que l' | ||
- | |||
- | Sans règlement ou proposition concrète de règlement sous huitaine le dossier sera transmis à un huissier de justice. | ||
- | |||
- | |||
- | ====2. La phase contentieuse==== | ||
- | |||
- | A ce stade le gestionnaire contentieux **devra créer le dossier en recouvrement sur le logiciel [[process: | ||
- | |||
- | **NB : Les procédures qui suivent s' | ||
- | |||
- | |||
- | ===A. Le commandement de payer === | ||
- | |||
- | A 70 jours de retard, constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (Huissier) | ||
- | |||
- | le gestionnaire contentieux **devra informer le gestionnaire de la copropriété du commandement de payer, ce dernier aura un délai de 48h pour formuler ses observations sur le logiciel [[process: | ||
- | |||
- | |||
- | ===B. Le paiement échelonné avec protocole d’accord=== | ||
- | |||
- | |||
- | * Il résulte de la volonté du copropriétaire débiteur de bonne foi de se mettre en règle. | ||
- | |||
- | * Il doit être « supportable » pour le copropriétaire, | ||
- | |||
- | * Il doit être matérialisé par un document officiel : « le protocole d’accord » acte sous seing privé signé entre le service comptable du centre administratif et le débiteur. | ||
- | |||
- | * Le gestionnaire de la copropriété doit être informé des accords passés et peut aussi donner son avis sur l’opportunité de l’acte. | ||
- | |||
- | * Le non paiement d’une échéance prévue au protocole d’accord entraine la déchéance du terme, et rend exigible l’intégralité de la dette. | ||
- | |||
- | Le protocole d' | ||
- | |||
- | * Paiement échelonné supérieur à 3 mois | ||
- | |||
- | * Accord après transmission du dossier à l’avocat **hors saisie immobilière** | ||
- | |||
- | |||
- | ===C. Mise en place du protocole=== | ||
- | |||
- | * Le chargé de contentieux peut accepter un échéancier sur une période de 6 mois maximum. Au delà, et dans la limite de 12 mois, la validation du gestionnaire ou du responsable de service est requise. Pour un délai d’étalement supérieur à 12 mois, SEUL LE CLIENT (syndicat) peut donner son accord en assemblée générale. | ||
- | |||
- | * Les échéanciers signés doivent OBLIGATOIREMENT être accompagnés des chèques ou d'une autorisation de prélèvement afin d’engager le débiteur. | ||
- | |||
- | |||
- | |||
- | ====3. La phase contentieuse : le recouvrement des créances==== | ||
- | |||
- | Rappel : le syndic n’a besoin d’aucune autorisation pour lancer une procédure en recouvrement de créances, quelle qu’elle soit, à l’exception de la saisie immobilière qui requiert l’accord de l’assemblée générale. | ||
- | |||
- | * Le service | ||
- | |||
- | === Choix de la procédure=== | ||
- | |||
- | a) [[https:// | ||
- | |||
- | Pour les dettes inférieures à 10 000€, | ||
- | |||
- | Pour les dettes supérieures à 10 000 €, [[https:// | ||
- | |||
- | **Attention :** | ||
- | |||
- | **La procédure d' | ||
- | |||
- | Si le juge estime la requête justifiée, il rend une « ordonnance portant injonction de payer » pour la somme qu'il retient. | ||
- | |||
- | Si, au contraire, le juge rejette la demande, **le créancier (celui qui réclame le paiement) ne dispose d' | ||
- | |||
- | Le débiteur, celui qui doit payer la dette, dispose d'un mois à partir de la signification de l' | ||
- | |||
- | |||
- | b) [[https:// | ||
- | |||
- | les provisions sur budget et travaux votés par l’assemblée pour l’exercice, | ||
- | |||
- | Un référé est une procédure qui permet de demander des mesures | ||
- | |||
- | |||
- | c) [[http:// | ||
- | |||
- | Il s'agit d'une procédure **contradictoire** longue et couteuse **(avocat obligatoire)**. | ||
- | |||
- | Pour ce qui nous concerne, **nous privilégions la procédure en recouvrement au fond** ,car les autres procédures ne permettent pas la saisie immobilière et donne trop souvent matière a contestation. | ||
- | |||
- | ===La transmission du dossier à l' | ||
- | |||
- | Une lettre de mission sera transmise à l' | ||
- | |||
- | Le dossier devra comprendre : | ||
- | |||
- | - Copie des appels de fonds et répartition des charges, extrait de compte du copropriétaire depuis le premier impayé | ||
- | |||
- | - Relevé de propriété et / ou avis de mutation | ||
- | |||
- | - Copie du commandement de payer | ||
- | |||
- | - Copie du règlement de copropriété | ||
- | |||
- | - Copie du contrat de syndic en cours | ||
- | |||
- | - Copie des procès verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes | ||
- | |||
- | - Copies factures frais de remise dossier pour cdt de payer et assignation (frais contractuels). | ||
- | |||
- | La facturation est faite conformément au barême et au contrat de syndic | ||
- | |||
- | ====4. Les garanties de paiement==== | ||
- | |||
- | * Les garanties spéciales : | ||
- | |||
- | a) L’hypothèque légale : ( [[https:// | ||
- | |||
- | **ATTENTION !** | ||
- | |||
- | **Conformément à [[https:// | ||
- | |||
- | |||
- | b) Le privilège mobilier : ([[https:// | ||
- | |||
- | c) Le privilège immobilier | ||
- | |||
- | Conformément à [[https:// | ||
- | |||
- | Il nait lors de la vente du lot du débiteur, il n’a pas besoin d’être inscrit, il prime toute autre créance pour les charges des 2 dernières années, vient en concours avec la banque la 3ème et la 4éme année, et avec tous les autres créanciers au-delà, d’où l’utilité d’**inscrire dès le début du contentieux une hypothèque légale**. | ||
- | |||
- | |||
- | ====5. L’information aux copropriétaires==== | ||
- | |||
- | * Le gestionnaire contentieux doit tenir à jour sur le logiciel de gestion ou autre l’évènementiel contentieux, | ||
- | |||
- | * Lors de la tenue du CS préparatoire à l’assemblée, | ||
- | |||
- | * Si la saisie immobilière des lots du débiteur est envisagée, la résolution de saisie doit être portée à l’ordre du jour, et justifiée par le syndic par un « historique » préliminaire au vote de la résolution. | ||
- | |||
- | ====6. Suivi de l' | ||
- | |||
- | Le fait d' | ||
- | |||
- | |||
- | === 1.La signification jugement === | ||
- | |||
- | [[https:// | ||
- | |||
- | Ainsi, la notification du jugement par voie d' | ||
- | |||
- | **Attention!** conformément au code de procédure civile des délais très précis sont à respecter : | ||
- | |||
- | |||
- | 1°) le Jugement est contradictoire: | ||
- | |||
- | Dans ce cas, le Jugement doit être notifié ou signifié par acte d’huissier dans un délai de deux ans à compter de son prononcé. A défaut, la partie qui a comparu n’est plus recevable à exercer un recours contentieux contre ce jugement à l’expiration de ce délai. | ||
- | |||
- | 2°) le Jugement a été rendu par défaut ou est réputé contradictoire: | ||
- | |||
- | Le Jugement est rendu par défaut ou réputé contradictoire lorsque: | ||
- | |||
- | -le défendeur n’a pas comparu | ||
- | |||
- | -le Jugement statue sur un litige inférieur au taux du ressort | ||
- | |||
- | -la citation ou l’assignation n’a pas été délivrée à personne. | ||
- | |||
- | Dans ce cas, le Jugement est non avenu s’il n’est pas notifié ou signifié dans le délai de six mois à compter de son prononcé. | ||
- | |||
- | ** | ||
- | A défaut de notification dans ces délais, le jugement sera non avenu et de nul effet et le défendeur pourra valablement et utilement s’opposer à la tentative d’exécution forcée du jugement devant le juge de l' | ||
- | |||
- | |||
- | ===2. la saisie sur compte bancaire ou sur salaire=== | ||
- | |||
- | A l' | ||
- | |||
- | les procédures d’exécutions à privilégier ,dans l' | ||
- | |||
- | 1.La saisie sur compte bancaire | ||
- | |||
- | 2.La saisie sur loyer | ||
- | |||
- | 3.La saisie sur salaire | ||
- | |||
- | Toutefois il existe d' | ||
- | |||
- | Nous concernant, en cas d' | ||
- | |||
- | Afin de procéder à l’exécution ,il est nécessaire de fournir à huissier un certain nombre d' | ||
- | |||
- | Date de naissance du débiteur (pour recherche [[la saisie immobilière|FICOBA]] ) | ||
- | Nom de l' | ||
- | Nom du locataire et situation précise du bien (pour saisie des loyers) | ||
- | |||
- | Pour ce faire le gestionnaire contentieux consulte un cabinet d' | ||
- | |||
- | * La solvabilité du débiteur | ||
- | |||
- | * L' | ||
- | |||
- | * L' | ||
- | |||
- | Les frais de cette recherche reste à la charge du débiteur , s' | ||
- | |||
- | |||
- | -Une fois les comptes bancaires identifiés , faire procéder à une saisie. | ||
- | |||
- | -Dans l' | ||
- | |||
- | Si l' | ||
- | |||
- | ===3. La saisie du lot=== | ||
- | |||
- | Passé ce stade, la créance doit être considérée comme douteuse , et le gestionnaire doit informer la comptabilité afin d' | ||
- | |||
- | Pour la vente immobilière, | ||
- | |||
- | Il s'agit d'une procédure longue et couteuse, mais qui à terme permet de retrouver une situation financière assainit. | ||
- | |||
- | Pour mieux comprendre le déroulé de cette procédure voir : [[https:// | ||
- | |||
- | |||
- | ====7. Facturation des honoraires de suivi contentieux==== | ||
- | |||
- | Conformément au [[https:// | ||
- | |||
- | les honoraires du suivi du dossier transmis à l' | ||
- | |||
- | |||
- | {{tag> | ||