Différences

Ci-dessous, les différences entre deux révisions de la page.

--- process:copropriete:25-08-01-mise-en-place-et-suivi-des-procedures-de-recouvrement [2018/11/06 11:49] – [3.La phase contentieuse : le recouvrement des créances] stadi
+++ process:copropriete:25-08-01-mise-en-place-et-suivi-des-procedures-de-recouvrement [2019/03/05 14:40] – [5.L’information aux copropriétaires] stadi
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 Pour rappel  les appels de fonds sont exigibles au 1er jour du mois du trimestre.
-Il sera rappelé sur les appels de fond qu'une mise en demeure payante sera envoyée 45 jours après la date d'exigibilité.
+Une mise en demeure payante est envoyée 45 jours après la date d'exigibilité.
 a.A 45 jours de retard-La mise en demeure AR (payante)
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 Sans paiement de sa part dans un délai de 15 jours à compter de la date d’envoi de cette mise en demeure, une procédure judiciaire en recouvrement de charges de copropriété sera ouverte.
-En cas d’impossibilité de règlement intégral de ses charges,il peut bénéficier d’un paiement échelonné qui ne pourra pas excéder 3 mois.
+En cas d’impossibilité de règlement intégral de ses charges, il peut bénéficier d’un paiement échelonné qui ne pourra pas excéder 3 mois.
 b.A 60 jours de retard-Dernier avis avant huissier (payant)
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 A 70 jours de retard, constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (Huissier)
-le gestionnaire contentieux **devra informer le gestionnaire de la copropriété du commandement de payer, ce dernier aura un délais de 48h pour formuler ses observations sur le logiciel [[process:copropriete:25-10-architecture_redmine_en_copropriete|redmine]]**
+le gestionnaire contentieux **devra informer le gestionnaire de la copropriété du commandement de payer, ce dernier aura un délai de 48h pour formuler ses observations sur le logiciel [[process:copropriete:25-10-architecture_redmine_en_copropriete|redmine]]**
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   * Le service  contentieux doit alerter le gestionnaire sur la nécessité de la mise en place d'un [[process:copropriete:25-08-02-constitution-d-un-fond-de-procedure-permettant-le-recouvrement-des-charges|fonds de procédure]] afin de permettre le financement des actions de la phase contentieuses.
-  * Choix des procédures :
+=== Choix de la procédure===
 a) [[https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1746|L'injonction de payer]] : c’est une procédure rapide, peu couteuse (dépôt du dossier au greffe, pas d’obligation d’avocat), et génératrice d’un titre exécutoire permettant de saisir les biens mobiliers du débiteur (saisie conservatoire ou saisie exécution).
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 Si, au contraire, le juge rejette la demande, **le créancier (celui qui réclame le paiement) ne dispose d'aucun recours, mais il peut engager une procédure judiciaire classique**.
 Le débiteur, celui qui doit payer la dette, dispose d'un mois à partir de la signification de l'ordonnance d'injonction par le créancier, pour la contester par voie d'opposition auprès du tribunal qui l'a rendue, dans ce cas le service contentieux doit saisir un avocat.
 b) [[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000880200&idArticle=LEGIARTI000006471755&dateTexte=&categorieLien=cid|La procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965]] : action devant le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à [[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000880200&idArticle=LEGIARTI000006471586&dateTexte=&categorieLien=cid| l'article 14-1]] (budget prévisionnel)  et  aux cotisations du fonds de travaux mentionné à [[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000880200&idArticle=LEGIARTI000006471587&dateTexte=&categorieLien=cid|l'article 14-2]] (hors budget prévisionnel).
  les provisions sur budget et travaux votés par l’assemblée pour l’exercice, même non échues **(avocat obligatoire)**.
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 Pour ce qui nous concerne, **nous privilégions la procédure en recouvrement au fond** ,car les autres procédures ne permettent pas la saisie immobilière et donne trop souvent matière a contestation.
-d) La transmission du dossier à l'avocat
+===La transmission du dossier à l'avocat ===
-Une lettre de mission sera transmis à l'avocat via le modèle [[https://espaceco.groupimo.fr/| de la base documentaire]]
+Une lettre de mission sera transmise à l'avocat via le modèle [[https://espaceco.groupimo.fr/| de la base documentaire]]
 Le dossier devra comprendre :
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 - Copies factures frais de remise dossier pour cdt de payer et assignation (frais contractuels).
+La facturation est faite conformément au barême et au contrat de syndic
 ====4.	 Les garanties de paiement====
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 ====5.	L’information aux copropriétaires====
-  * Le gestionnaire contentieux doit tenir à jour sur le logiciel de gestion ou autre l’évènementiel contentieux, et doit transmettre l'information sur le logiciel [[process:copropriete:25-10-architecture_redmine_en_copropriete|redmine en 2018]] pour qu'elle soit transmise au conseil syndical.
+  * Le gestionnaire contentieux doit tenir à jour sur le logiciel de gestion ou autre l’évènementiel contentieux, et doit transmettre l'information sur le logiciel [[process:copropriete:25-10-architecture_redmine_en_copropriete|redmine en 2018]] pour qu'elle soit transmise au mois une fois par trimestre au conseil syndical.
   * Lors de la tenue du CS préparatoire à l’assemblée, et dans les documents annexés à la convocation de l’assemblée générale, la comptabilité mandant  et le service contentieux si il en existe un doit donner un état détaillé des débiteurs qui doit être joint ainsi qu’un état des procédures engagées (dans  [[https://wiki.groupimo.fr/process/copropriete/25-04-01-communiquer-a-intervalles-reguliers-avec-les-coproprietaires-et-le-cs?s[]=rapport&s[]=activit%C3%A9#le-rapport-d-activite-du-syndic|le rapport d’activité du syndic]]) afin de recouvrer les impayés.
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 A l'issue de la signification du jugement plusieurs démarches doivent être entreprises pour s'assurer du recouvrement des charges.
-La saisie sur compte bancaire ou sur salaire sont les procédures d’exécutions privilégiées car plus rapide mais les autres mesures ne sont pas exclues (saisie des véhicules terrestres à moteur , saisie des loyers, saisie des droits d'associés et valeurs mobilières...)
+les procédures d’exécutions à privilégier ,dans l'ordre sont :
+.La saisie sur compte bancaire
+.La saisie sur loyer
+.La saisie sur salaire
+Toutefois il existe d'autres procédures d'exécution qui ne sont pas écartées, mais moins efficace(La saisie  mobilière,La saisie des véhicules à moteur saisie des droits d'associés et valeurs mobilières...)
+Nous concernant, en cas d'échec des procédures d’exécutions privilégié ,nous préconisons [[https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16987|la saisie immobilière]] qui doit être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires.
+Afin de procéder à l’exécution ,il est nécessaire de fournir à huissier un certain nombre d'éléments , par exemple (liste non exhaustive) :
+Date de naissance du débiteur (pour recherche [[la saisie immobilière|FICOBA]] )
+Nom de l'employeur (pour saisie des rémunérations)
+Nom du locataire et situation précise du bien (pour saisie des loyers)
+Pour ce faire le gestionnaire contentieux consulte un cabinet d'enquête civil ( [[https://www.ater.fr/|ATER en 2018]] ) afin d'obtenir des informations sur :
+* La solvabilité du débiteur
+* L'adresse du débiteur
+* L'état civil du débiteur
+Les frais de cette recherche reste à la charge du débiteur , s'agissant de frais d'exécution.
--Huissier , à la demande du gestionnaire contentieux , doit immédiatement faire une recherche sur le  fichier [[https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2233 |FICOBA]], ceci afin d'identifier les comptes bancaires ouvert en France au nom du débiteur
 -Une fois les comptes bancaires identifiés , faire procéder à une saisie.
--Dans l'éventualité où la saisie sur les comptes n'est pas possible, faire procéder à une saisie des rémunérations
+-Dans l'éventualité où la saisie sur les comptes n'est pas possible, faire procéder à une saisie des loyer ou  des rémunérations
 Si l'exécution s'avère impossible (insolvabilité du débiteur) , huissier devra absolument délivrer un certificat d'irrécouvrabilité, ce document sera nécessaire afin de justifier auprès du jugement d'une demande de saisie du lot.
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 ===3. La saisie du lot===
-Passé ce stade, la créance doit être considérée comme douteuse , aussi des garanties doivent êtes prises pour s'assurer de recouvrer la créance, **la prise d'hypothèque est obligatoire**.
+Passé ce stade, la créance doit être considérée comme douteuse , et le gestionnaire doit informer la comptabilité afin d'établir les annexes comptables qui seront communiquées lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
 Pour la vente immobilière, après obtention de l'autorisation de l'assemblée générale, il faut immédiatement se rapprocher de l'avocat pour application de la décision.
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 Pour mieux comprendre le déroulé de cette procédure voir : [[https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16987 |Fiche pratique de la saisie immobilière ]]
 ====7.	Facturation des honoraires de suivi contentieux====
-Conformément au contrat de syndic, les honoraires doivent être facturés au fur et à mesure.
+Conformément au [[https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/3/26/JUSC1502013D/jo/texte|Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières]]
+les honoraires du suivi du dossier transmis à l'avocat  doivent être facturés annuellement.
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