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Table des matières
25 08 02 - Constitution d'un fond de procédure permettant le recouvrement des charges
Ce process fait partie des Process copropriété
Volume 25-08 Contentieux syndic
I. Objet de la procédure.
Cette procédure décrit les modalités de mise en place d'un fond permettant le financement des procédures de recouvrement en contentieux syndic hors procédure de saisie immobilière.
II. Process.
L'une des missions du syndic est de veiller au respect de l’obligation qu’ont les copropriétaires de participer aux dépenses communes.
A ce titre il doit contrôler en permanence le paiement effectif des avances, provisions et charges dont le paiement est demandé. Il peut
· adresser une lettre de relance amiable ;
· puis une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. Elle fait courir les intérêts au profit du syndicat et constitue le premier acte dont les frais sont reconnus comme nécessaires et imputables au débiteur.
· ou, si la dette est importante faire délivrer par huissier la mise en demeure spéciale prévue par l’article L 19 pour permettre l’inscription de l’hypothèque légale.
A défaut de paiement de la dette, il doit effectuer le recouvrement judiciaire de la créance du syndicat.
Toutefois que ce soient les honoraires d’un avocat ou d’un huissier de justice ou ceux d’un cabinet de recouvrement de créances, ces frais sont légitimement supportés par le donneur d’ordre (le “créancier”) syndicat des copropriétaires ou association syndicale.
En effet, Dans son article L 111-8, le Code des procédures civiles d’exécution impose que « les frais de recouvrement entrepris, sans titre exécutoire, restent à la charge du créancier ».
Il n'est pas crédible, pour un créancier, de réclamer au débiteur le paiement des frais de recouvrement (le débiteur ne payera pas). Seul un titre exécutoire (jugement ou ordonnance rendu par un tribunal) peut obliger un débiteur à supporter ces frais.
Dans ce contexte et afin d'assurer une gestion saine, il est nécessaire de prévoir un fonds de procédure
1. Le vote en assemblée générale
Attention!
Il n’y a pas lieu de donner « au syndic de façon permanente les pouvoirs nécessaires pour procéder au recouvrement des provisions et charges dues par les copropriétaires débiteurs » puisqu’il détient ces pouvoirs sans être astreint à la formalité prévue par l’article 55 du décret du 17 mars 1967 .
En fait, il s'agit de soumettre au vote le financement pour la mise en place des procédures de recouvrement.
Sans financement des procédures, le syndic ne peut mener a bien sa mission de recouvrement.
Le gestionnaire a l'obligation d'inscrire le vote de la résolution type intégré au logiciel de gestion Constitution d'un fond de procédure permettant le recouvrement des charges dès lors qu'il constate que la copropriété risque de se trouver en cessation de paiement
2. Le montant du fonds de procédure
Le fonds de procédure étant nécessaire pour couvrir l'ensemble des frais exposés il doit être au minimum de 5.000 € par dossier de recouvrement (valeur 2018), ce montant se décompose comme suit :
. 1300 € inscription hypothèque légale · 900 € honoraires contractuels du syndic · 1 300 € émoluments huissier (commandement de payer, assignation, signification d'actes, provision exécution jugement) · 1 500 € émoluments avocat
3. Information du service contentieux
Suite à l'assemblée générale, le gestionnaire informe dans la fiche de liaison assemblée que le fonds de procédure a été créé et crée la fiche de liaison travaux et appel si la création du fonds se fait par des appels de fonds spécifiques.