Différences

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--- process:gestion:20-08-02-contentieux-recouvrement [2017/10/24 12:10] – qualite
+++ process:gestion:20-08-02-contentieux-recouvrement [2018/12/17 15:26] (Version actuelle) – supprimée cmariejoseph
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-=====20 08 02 – Contentieux - Recouvrement=====
-Ce process fait partie des [[process:gestion:process_gestion|process de gestion]]
-Volume [[process:gestion:vol_08_contentieux_gerance|20 08 Contentieux gérance]]
-===== I.	Objet de la procédure. =====
-Cette procédure décrit les modalités de mise en place et de suivi des différentes actions de recouvrement des impayés de loyer. Le cas particulier de la [[process:gestion:20-08-03-representation-gestion-dossiers-surendettement|commission de surendettement est traitée sur un autre process]].
-===== II. Process. =====
-**Il est tout d'abord essentiel de rappeler qu'une information régulière de TOUTES nos actions doit être donnée à notre client propriétaire par son gestionnaire**.
-Lorsque le process [[process:gestion:20-08-01-pre-contentieux|]] n'a pas permis de recouvrer les sommes dues, et après trois mois de loyers impayés et/ou charges et OM, le contentieux envoie une [[base_documentaire:gestion:information-du-proprietaire-sur-les-procedures|information]] incluant une demande de provision au propriétaire, avec copie au gestionnaire, en lui rappelant les étapes possibles/à venir. Le cas particulier du chèque impayé est traité sur un process spécifique [[process:gestion:20-05-03-03-cheque-locataire-impaye|]].
-===1 - Commandement ou sommation (huissier)===
-La phase contentieuse débute avec la délivrance d’un acte d'huissier (sommation ou commandement) :
-- sommation de payer : si le locataire est sorti des lieux loués ;
-- commandement de payer : dans le cas ou le locataire est toujours dans les lieux.
-Le cout de cet acte est approximativement de 300 euros (variable selon la distance et le nombre d'actes à délivrer : locataire, colocataire(s), caution(s) solidaire(s)).
-Cette somme sera imputée sur le compte du locataire, mais l'huissier doit être provisionné pour avancer utilement.
-Les fonds sont prélevés sur le compte propriétaire si celui ci est créditeur. En cas de compte propriétaire débiteur, se référer au mode opératoire [[process:gestion:20-08-02-01-demande-de-fonds-a-l-huissier|]]
-Après avoir reçu les fonds, le contentieux prépare le dossier :
-- bail, acte de caution le cas échéant,
-- mandat gérance ou état civil propriétaire.
-Ces pièces doivent avoir été préalablement scannées dans la GED (conformément aux process. A défaut la gestionnaire corrige rapidement après indication du contentieux).
-Transmission à l’huissier, avec le courrier dédié, par le contentieux qui ajoute un extrait de compte à jour, en n'omettant pas d'informer sur le ticket redmine qui a servi a la demande de fonds : "dossier complet transmis a l'huissier".
-L'huissier délivre le commandement, retourne les actes, et sa facture. Il doit aussi retourner le trop versé en prenant en compte l'acompte ou demander le complément.
-Le contentieux scanne l’acte et l’ajoute au ticket redmine. La gestionnaire assignée, envoie la copie de l'acte au propriétaire et ajoute l'acte dans la GED.
-Si le locataire ne paye pas après cet acte, il existe deux possibilités :
-===2 - Obtention d'un titre ===
-== 2 - 1 Assignation (par avocat)==
-Dans un délai de 2 mois (1 mois pour les baux commerciaux) suivant la signification de l’acte d’huissier, un avocat est mandaté aux fins de procéder à une assignation devant le tribunal.
-Dans le cas d'un locataire toujours en place, en plus du recouvrement des sommes dues, la clause résolutoire (=expulsion) sera visée.
-La gestion procède à une nouvelle demande de provision auprès du propriétaire, conformément au courrier d’information préalable.
-Cout de la procédure : 1500 euros (honoraires avocat assignation et honoraires huissier délivrance assignation, et signification jugement).
-Si le propriétaire refuse de verser les fonds, ou si simplement il ne souhaite pas faire de procédure, il doit absolument le faire par écrit. Dès réception de cet écrit, la gestionnaire le scanne dans la GED et met un lien vers ce document sur le ticket [[process:services-generaux:99-01-06-le-redmine-groupimo|redmine]]. Le service contentieux doit ouvrir un ticket dans le projet et selon le process : [[process:gestion:20-06-01-perte-de-mandat|]]. Il peut alors clôturer le ticket recouvrement.
-A réception des fonds, le contentieux monte l’assignation et sollicite le service gestion s’il manque des pièces (justificatif de charges et teom, ….).
-L’avocat transmet au contentieux un projet d’assignation.
-Le contentieux et la gestion commentent, valident (et/ou modifient) le projet.
-L’avocat transmet au contentieux sa facture d’honoraires qui la valide, et la met en paiement à la comptabilité Gestion (copie gestion pour information – [[process:services-generaux:99-01-06-le-redmine-groupimo|redmine]]), cette facture s'impute sur la provision payée par le propriétaire.
-L’avocat transmet l’assignation à l’huissier en charge de sa signification. Une date d’audience est communiquée par l’avocat. La procédure se déroule jusqu'à son terme, et un jugement est rendu.
-Une fois que le jugement est rendu (favorable ou non favorable), le service contentieux demande (par mail) à l'avocat de le transmettre à l'huissier pour signification. Cette information est mise dans le ticket afin que la gestion puisse informer son propriétaire. Le contentieux se met une echeance à 15 jours pour relancer l'huissier si nécessaire.
-A réception de la demande de fonds pour signification, celle ci est transmise à la gestion pour règlement auprès du propriétaire.
-A réception de l'acte de signification, celui ci est scanné par le contentieux dans le ticket.
-Dans le cas d'un jugement favorable (condamnation des locataires), le service contentieux fait la demande à l'huissier d'executer immédiatement après signification (cf execution)
-Dans le cas d'un jugement non favorable (non condamnation des locataires), le service gestion et le contentieux doivent étudier (avec le propriétaire) la possibilité et les chances de reussite d'une procédure en appel (au fonds)
-==2 - Injonction de payer==
-Pour les locataires sortis et les dettes de loyers uniquement (jusque 4.000€), une Injonction de payer peut être montée par le service contentieux.
-Cette injonction, si elle est validée par le tribunal vaut titre en cas de non contestation. S'il y a contestation (par le locataire débiteur), une assignation sera alors obligatoire pour obtenir un titre.
-Cout de la procédure : Cette procédure est beaucoup moins couteuse que l'assignation classique (400 euros honoraires + frais de signification actes huissier de justice).
-Au terme de ces actions, le service contentieux a en main un titre (jugement ou injonction), qui permettra d'exécuter les décisions.
-===3 – Exécution===
-Le titre est signifié au(x) débiteur(s).
-Si le(s) débiteur(s) ne règle(nt) pas, un huissier de justice est mandaté pour l'exécution forcée.
-Cette exécution se fera sous la forme d'une saisie bancaire, ou une saisie arrêt sur salaire. A noter que la saisie arrêt sur salaire est très longue compte tenu de la lenteur des tribunaux.
-Cout de cette procédure : 400€ environ
-==Expulsion==
-Enfin, en cas d'*expulsion* ordonnée par jugement, l'huissier délivrera dans un 1er temps un commandement de quitter les lieux (cout environ 300€).
-Si le locataire ne sort pas de lui même, l'huissier fera la réquisition de la force publique (délai : plusieurs mois d'attente, cout environ 3.000€).
-Ensuite il faut se reporter au process [[process:gestion:20-06-02-relocation-suite-au-depart-locataire|]]
-=== 4 - Garantie de loyers impayés ===
-Important : pour les lots garantis en loyers impayés, en cas d’accord d’indemnisation validé par la commission, et conformément à l’annexe au Mandat de Gérance, les frais de procédures listés ci-dessus sont avancés par le mandat et remboursés sur justificatifs au titre de la garantie GLI.
-Parallèlement le choix des défenseurs est assuré par la mandataire. Il est entendu qu’une déchéance de garantie pourrait être prononcée en cas de non respect des conditions ci-dessus énumérées.
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