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Ce process fait partie des process copropriété

Volume 25 01 Procédure générale

Sont concernés par ces procédures :

• Les ensembles immobiliers en copropriété (bâtiments ou maisons individuelles) relevant de la loi N° 65-557 du 10 Juillet 1965.

Le syndicat de copropriétaires est composé de l'ensemble des copropriétaires.

Contrairement aux membres du conseil syndical ou au syndic de copropriété, le syndicat des copropriétaires n’est pas désigné par un vote en assemblée générale : il est automatiquement constitué au moment de la naissance de la copropriété

La copropriété est formée dès lors que la propriété de l’immeuble bâti est répartie entre plusieurs personnes (au moins 2) par lots, qui constituent sans formalité préalable le syndicat des copropriétaires.

Il n’y a donc pas de copropriété sans syndicat de copropriétaires, de même le syndicat suppose l’existence d’une copropriété.

Chaque copropriétaire de l’immeuble – personne physique ou personne morale, particulier ou professionnel – devient un membre de droit du syndicat de copropriété, au moment de la signature de l’acte de vente de son lot,

À noter : le copropriétaire qui met son appartement à la location reste membre du syndicat, le locataire en est exclu.

Une personnalité civile distincte de celle des copropriétaires dotée de la personnalité juridique, le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés de son fait. Sa responsabilité peut être mise en cause tant par un tiers que par un copropriétaire. Dans ce contexte, il doit souscrire une assurance de responsabilité civile.

Par exemple, le retard pris par un syndicat pour réparer les parties communes peut justifier sa condamnation à indemniser le propriétaire de locaux commerciaux qui s'est trouvé dans l'impossibilité de réaliser des travaux d'aménagements intérieurs et n'a pu donner ses locaux en location.

La responsabilité du syndicat peut être engagée devant le tribunal de grande instance (TGI).

En tant que personne morale, le syndicat des copropriétaires dispose de la capacité à agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété. Il est également habilité à souscrire des contrats. En pratique, le syndic est mandaté à ces fins dans le cadre de son rôle de représentation du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat est identifié par son nom et son siège.

Le siège est généralement fixé au lieu de situation de l'immeuble sauf si le règlement de copropriété indique qu'il s'agit du domicile du syndic de copropriété. Toutes les notifications, mises en demeure ou signification intéressant le syndicat doivent être faites au siège (ou au domicile du syndic).

Le syndicat vote toutes les décisions qui concernent la copropriété (budget prévisionnel, travaux…). Ces décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Son champ d’action s’exerce en assemblée générale, réunie au moins une fois par an sur convocation préalable du syndic. C’est au cours des assemblées générales de copropriétaires que le syndicat vote les décisions inscrites à l’ordre du jour. Au cours de la réunion en assemblée générale, les copropriétaires présents ou représentés délibèrent notamment sur les sujets suivants :

• Modification du règlement de copropriété

• Ouverture d’un compte et souscription d’un emprunt

• Budget prévisionnel de l’année

• Approbation des comptes annuels de la copropriété

• Cessions et acquisitions

• Nature et échéancier des travaux à effectuer dans l’immeuble

• Election du syndic – renouvellement ou désignation d’un nouveau syndic, bénévole ou professionnel

• Nomination des membres du conseil syndical

Les décisions prises en assemblée générale font l’objet d’un vote dans les conditions de majorité et de quorum fixées par la loi. Elles sont ensuite mises à exécution par le biais du syndic de copropriété, sous le contrôle du conseil syndical.

Lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, plusieurs syndicats secondaires peuvent coexister en plus du syndicat principal.

Il peut y avoir autant de syndicats secondaires que de bâtiments. L'intérêt de cette organisation réside dans l'autonomie de gestion de chaque bâtiment.

Le syndicat secondaire a pour objet d'assurer de façon autonome la gestion, l'entretien et l'amélioration d'un ou de plusieurs bâtiments déterminé(s). Il est créé au sein du syndicat principal par les copropriétaires réunis en assemblée générale par un vote à la majorité absolue dite de l'article 25.

Le règlement de copropriété peut, dès l'origine, réaliser la mise en place d'un syndicat secondaire ou seulement la prévoir par l'insertion de stipulations appropriées.

Ainsi, si le règlement de copropriété prévoit l’existence de syndicats secondaires, il serait inutile de convoquer des AG pour décider de leur création, si bien sur les bâtiments sont bien indépendants et autonomes. Une action contre la création du syndicat secondaire pourrait être ouverte au syndicat principal, mais dans des cas limités puisque, en principe, il ne peut s'y opposer sauf fraude à la loi.

L'établissement d'un règlement de copropriété particulier au syndicat secondaire n'est pas une, mais il peut paraître opportun d'y procéder car la création d'un syndicat secondaire peut impliquer une modification de la répartition des charges.

A la création du syndicat secondaire, le syndicat initial devient le syndicat principal, sans modification de la personne morale, et il continue à administrer directement les parties communes à l'ensemble des bâtiments, ainsi que les autres bâtiments qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire.

Le syndicat secondaire doit être géré par un syndic de copropriété qui peut être le même que celui du syndicat principal. Il peut être pourvu d'un conseil syndical alors que le syndicat principal a décidé de ne pas en avoir, ou inversement.

Le syndicat secondaire est une personne morale distincte du syndicat principal, avec un patrimoine qui lui est propre. Il a donc sa propre comptabilité.

Il vote son propre budget prévisionnel afin que le syndic puisse demander les provisions pour faire face aux dépenses courantes et hors budget du ou des bâtiment(s) concerné(s). Le syndicat secondaire peut agir en justice pour assurer, par exemple, le respect du règlement de copropriété dans ses dispositions intéressant les seuls copropriétaires de son ou ses bâtiment(s).

Attention !

Si le syndicat secondaire a la personnalité juridique, il n'est pas lui-même membre du syndicat principal, dont les membres sont tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier, y compris ceux appartenant au syndicat secondaire.

Source : Servicepublic.fr