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Ce process fait partie des process copropriété

Volume 25 01 Procédure générale

Sont concernés par ces procédures :

• Les ensembles immobiliers en copropriété (bâtiments ou maisons individuelles) relevant de la loi N° 65-557 du 10 Juillet 1965.

La loi Bonnemaison a posé le principe de l'obligation d'avoir un Conseil Syndical dans chaque copropriété. Cette disposition a modifié l'article 21 de la loi de 1965 qui dit : “Dans tout syndicat de copropriétaires, un Conseil Syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion… ” Relais entre les copropriétaires de l’immeuble et le syndic, le conseil syndical tient une place primordiale au sein de la copropriété. Composé de membres de la copropriété élus, ils assurent des missions multiples, dévolues par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il assiste le syndic, contrôle sa gestion et émet son avis sur les questions relatives au syndicat.

Mission consultative

Le conseil syndical peut donner son avis ou être consulté à propos de toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le conseil syndical est obligatoirement consulté pour : • la mise en concurrence des marchés et contrats lorsque leur coût dépasse un montant fixé par l'assemblée, • et la conclusion des contrats.

La mission d'assistance peut porter, par exemple sur le choix des entreprises appelées à assurer l'entretien courant de l'immeuble ou à réaliser les travaux décidés par l'assemblée générale. La mission d'assistance est définie • soit dans le règlement de copropriété, • soit par une décision spécifique de l'assemblée des copropriétaires.

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment : • la comptabilité du syndicat, • la répartition des dépenses, • les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, • ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution. À cet effet, le conseil syndical peut consulter toute pièce ou document relatif à la gestion et l'administration de la copropriété ou intéressant le syndicat de copropriétaires notamment : • des dossiers, • des échanges (mails, lettres), • des registres… Il peut librement faire des copies de ces documents.

A noter: En cas de syndic coopératif il a des pouvoirs plus étendus

(Mise en application à partir de Juin 2020)

l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.   La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.

L'assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.  

La délégation de pouvoirs au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans. Elle est renouvelable par une décision expresse de l'assemblée générale.

Le conseil syndical est composé de membres élus par le syndicat de copropriétaires. Aucun texte n’impose un nombre minimum de membres devant composer le Conseil Syndical. Le règlement de copropriété peut fixer le nombre de toutefois si ce dernier est muet à ce sujet, c'est aux copropriétaires réunis en assemblée générale de fixer le nombre de membres du conseil syndical. Le conseil n’est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant. Conditions pour être éligible

Pour être membre du conseil syndical, il faut être :

• propriétaire dans l'immeuble (y compris associé d'une société civile immobilière), • ou marié ou partenaire de Pacs d'un copropriétaire,( l’élection étant nominative seul l’un des conjoints est élu au conseil syndical) • ou représentant légal d'un copropriétaire, • ou usufruitier, • ou acquéreur à terme (variante de l'achat en viager).

Le syndic et son entourage familial (époux(se) concubin(e), partenaire de Pacs, parents, enfants, frères ou sœurs) ou professionnel (salariés) ne peuvent pas être membres du conseil syndical, et ce, même s'ils sont copropriétaires dans l'immeuble. Cette règle ne s'applique pas s'il s'agit d'un syndic fonctionnant sous la forme d'une coopérative.

Conditions pour être élu

Les membres du conseil syndical sont élus :

• à la majorité absolue, • la durée du mandat des conseillers syndicaux est au minimum d' 1 an et au maximum de 3 ans

Les membres du conseil syndical peuvent rompre leur mandat quand ils le souhaitent. En cours de mandat, tout membre du conseil syndical peut être révoqué par les copropriétaires à la majorité absolue.

À défaut de majorité (ou faute de candidat), le syndic ou tout copropriétaire peut saisir le juge du tribunal d'instance pour qu'il : • désigne les membres du conseil syndical avec leur accord, • ou constate l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.

A noter :

Sauf si la copropriété a adopté la forme coopérative, l'assemblée générale peut décider, par un vote à la double majorité de l'article 26, de ne pas instituer de Conseil Syndical. Une nouvelle assemblée peut décider de revenir sur ce vote à la majorité de l'article 25 et instituer un Conseil Syndical.

Le président du conseil syndical

Une fois ses membres élus, le conseil syndical élit en son sein un président. Le président du conseil syndical est investi du même rôle que les conseillers syndicaux, mais dispose en sus de prérogatives spécifiques.

• Il peut convoquer lui-même une assemblée générale, si la demande formée par le conseil syndical auprès du syndic est demeurée infructueuse dans un délai de 8 jours à compter de la mise en demeure réalisée à cet effet.

• Il est habilité à exiger de l’ancien syndic la remise des documents de la copropriété entre les mains du nouveau syndic. Il peut à cet effet agir en justice près le tribunal de grande instance. Le président représente le conseil syndical : à ce titre, il fait le relais entre le syndic et les copropriétaires et coordonne les relations entre les différents acteurs de la copropriété. Son rôle est donc primordial

Toutefois, L’absence de désignation d’un président de conseil syndical n’est pas sanctionnée par la loi Le président du conseil syndical peut démissionner à tout moment et quels que soient ses motifs. Sa démission des fonctions de président est indépendante de son statut de conseiller syndical, qu’il peut conserver. Le conseil syndical peut décider de révoquer son président en cours de mandat. Il peut également être mis un terme anticipé aux fonctions du président du CS sur décision de révocation de ses fonctions de conseiller syndical par l’assemblée générale des copropriétaires, prise à la majorité absolue.

Les règles particulières du fonctionnement du conseil syndical sont fixées par : • le règlement de copropriété, • ou à défaut, par les copropriétaires à la majorité simple. Dans l'exécution de sa mission, le conseil syndical peut : • prendre conseil auprès de toute personne de son choix, • demander un avis technique à tout professionnel spécialisé sur une question particulière (chaudière, ascenseur…). Les membres du conseil syndical n’est s pas rémunérés, toutefois les dépenses nécessaires pour l'exécution de leur mission sont réglées par les copropriétaires au titre des dépenses courantes d'administration du budget prévisionnel.

La responsabilité du conseil syndical ne peut être engagée dans la mesure où cet organe ne dispose pas de la personnalité juridique.

Seule la responsabilité individuelle de chacun des conseillers sera éventuellement mise en cause et ce malgré le caractère bénévole de leur mandat

Les membres du conseil syndical peuvent être tenus responsables en cas de faute ou de négligence.

A partir de Juin 2020, le syndicat des copropriétaires devra souscrire pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.

Source : Servicepublic.fr