Table des matières
25 01 01 - Définition de la copropriété
Ce process fait partie des process copropriété
Champ et domaine d’application.
Sont concernés par ces procédures :
• Les ensembles immobiliers en copropriété (bâtiments ou maisons individuelles) relevant de la loi N° 65-557 du 10 Juillet 1965.
• Les associations syndicales libres antérieures à l’ordonnance N° 2004-632 du 1er Juillet 2004 dont les statuts relèvent de la loi du 21 Juin 1865 .Les associations syndicales de propriétaires dont les statuts relèvent de l’ordonnance du 1er Juillet 2004.
Elles permettent le bon suivi administratif et légal des copropriétés.
a- Les textes législatifs et réglementaires de référence
La copropriété est le régime juridique auquel peuvent être soumis toutes sortes de biens, notamment des immeubles, les fonds de commerce, ou des biens meubles (bateaux, avions,…).
Il est de coutume de dire que, dès lors qu'un bien possède plus d'un propriétaire, la copropriété trouve a s'appliquer.
En ce qui concerne les immeubles sous le régime de la copropriété, il s'agit d'une indivision (du sol et des parties communes) destinée à organiser des relations entre les différents propriétaires. Ils sont gérés par un syndicat : les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic sous le contrôle d'un conseil syndical (constitué exclusivement de copropriétaires). Le syndicat des copropriétaires n'est représenté que par un seul et unique syndic.
Comme tout régime juridique les immeubles en copropriété sont régis par certains textes de référence (liste non exhaustive) :
Loi du 10/07/1965 n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Décret du 17/03/1967 n° 67-223 portant RAP pour l’application de la loi n° 65-557
Décret du 14/03/2005 n° 2005-240 relatif à la comptabilité des syndicats de copropriétaires
Loi du 02/01/1970, dite “loi Hoguet”, n° 70-9 réglementant l’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
Décret 20/07/1972 n° 72-678 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 02/01/1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Ordonnance du 01/07/2004 n° 2004-632 relative aux associations syndicales de propriétaires
b- La notion de lot
Au terme de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, tout immeuble en copropriété est divisé en lots.
On doit retrouver dans cet ensemble, réparti de manière divise ou indivise, la totalité du bien et des droits et obligations qui lui sont attachés, tels qu’ils seraient sur la tête d’un propriétaire unique.
A cet égard, la division de l’immeuble ne génère ni perte ni création. Elle épuise la substance, tant matérielle qu’immatérielle, du bien en monopropriété.
On retrouve ici, dans le domaine juridique, une loi scientifique bien connue : rien ne se perd, rien ne se crée.
La loi ne définit pas le lot mais détermine ses éléments constitutifs. Chaque lot comprend :
• une partie privative des bâtiments et des terrains réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elle est la propriété exclusive de ce copropriétaire.
• et une quote-part des parties communes des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (ou de certains d’entre eux). Ces parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires (ou certains d’entre eux seulement). Elle précise enfin que l’administration et la jouissance des parties communes sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
Chaque lot d’une copropriété est totalement distinct des autres lots. Il est déterminé et défini par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
• quant à l’emplacement précis de la partie privative qui en est le support
• quant au contenu matériel de cette partie privative
• quant à l’importance des droits indivis sur les parties communes générales ou spéciales qui lui sont attachés
• quant à sa destination et à l’usage qui peut en être fait
• quant aux droits d’usage des parties communes dévolus à son propriétaire
• quant aux obligations financières contributives imposées à son propriétaire
Ces éléments constituent les qualités propres du lot, positives ou négatives, qui sont de nature à déterminer la volonté d’une personne d’en faire l’objet d’une opération juridique quelconque.
Il est important de noter que ces qualités étaient prises en considération par les auteurs du projet de la loi de 1965 pour la détermination de la destination de l’immeuble.
Conformément au Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne , le règlement de copropriété et l’état descriptif de division est consultable dans l'espace client.
c- Les parties communes et les parties privatives
1.Les parties communes
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage et à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (article 3 de la loi de 1965).
Une liste des parties communes est fixée par l'article 3 :
• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
• les éléments d'équipement commun et leurs canalisations, même quand elles traversent les parties privatives ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminée ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors communs ;
• le gros oeuvre des bâtiments, les charpentes, toitures, l'ossature des bâtiments, les murs porteurs et les escaliers communs ;
• les éléments d'équipement communs : ascenseurs, monte-charge, chauffages collectifs, installations de production d'eau chaude, gaines à ordures, compteurs, interphones, antennes collectives.
D'autres éléments ne figurant pas dans cette liste peuvent être des éléments communs. Le règlement de copropriété peut étendre cette liste car il mentionne en principe quelles parties sont communes et privatives. C'est ce document qui indique si un élément de l'immeuble tel qu'une terrasse située sur le toit de l'immeuble, ou encore un jardin, est une partie commune générale (appartenant à tous les copropriétaires) ou particulière (à usage exclusif d'un seul copropriétaire ou de plusieurs d'entre eux).
2. Les parties privatives
Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif des copropriétaires. Alors que la loi énumère les parties communes, elle n'en fait rien pour les parties privatives.
Il en ressort que leur détermination se fera, soit dans le règlement de copropriété, soit par comparaison avec les éléments communs (une même partie ne pouvant être à la fois privative et commune).
Ainsi, sont généralement reconnues comme parties privatives :
• l'intérieur des appartements, y compris la porte palière, les fenêtres, les volets, les persiennes, les stores, les balustrades et appuis de balcons ;
• les cloisons intérieures qui ne font pas parties du gros œuvre, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures ;
• les parquets et carrelages et, d'une manière générale, les revêtements de sol, à l'exception du gros œuvre ;
• les équipements intérieurs de chaque appartement (baignoire, lavabo…) ;
• les enduits des murs intérieurs et des plafonds (peinture, papier peint…) ;
• les caves, greniers et emplacements de garage ;
• les boîtes aux lettres (même si elles sont placées dans des parties communes).
Là encore, le règlement de copropriété peut très bien modifier cette liste.
d- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
1.Le règlement de copropriété
• Le règlement de copropriété est une convention institutionnelle.
Une convention constate la convergence de plusieurs volontés : « nous voulons réaliser ensemble telle opération et nous sommes convenus d’adopter telle organisation ».
Au 19e siècle, à Grenoble (ville généralement reconnue comme le berceau de la copropriété en France), quelques personnes se groupaient pour construire un immeuble et s’en répartir les logements. Leur convention réglait d’une part les modalités de la construction, et d’autre part les modalités de jouissance et d’usage des parties privatives et communes et celles de gestion de la copropriété. Cette seconde partie était le règlement de copropriété.
• De nos jours le règlement de copropriété est établi par le promoteur (et son notaire) avant que l'immeuble auquel il doit s'appliquer se trouve assujetti au statut de la copropriété.
Le règlement de copropriété peut être établi soit par acte notarié, soit par acte sous seing privé. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de procéder au dépôt de l'un des originaux au rang des minutes d'un notaire avec reconnaissance d'écritures et de signatures par toutes les parties y ayant concouru, puis à la publication de l'acte.
Si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division, Le rédacteur doit distinguer les deux parties de l’acte unique. Les stipulations conventionnelles relatives à la destination des parties privatives et communes, aux conditions de leur jouissance, à l'administration des parties communes et l'état de répartition des charges, constituent le règlement de copropriété.
• Tout immeuble en copropriété doit être pourvu d’un règlement de copropriété. Notons que, nonobstant l’absence de règlement de copropriété, le statut de la copropriété s’applique aussi bien à l’immeuble, - dès lors qu’il remplit les conditions prévues par l’article 1er de la loi -, qu’aux copropriétaires
•;Le règlement de copropriété a pour objet d'organiser les rapports des divers copropriétaires entre eux, en définissant leurs droits et obligations réciproques ; Il fixe également les règles de gestion de la collectivité, c’est à dire les relations des copropriétaires avec le syndicat. On dit couramment qu’il constitue ainsi la charte de la copropriété. Il existe d’autres documents « fondateurs » dans le régime de la copropriété.
Le règlement de copropriété constitue la loi des parties ; il s'impose à tous les copropriétaires et il leur est opposable.
Sa publication n'est nécessaire qu'à l'égard des tiers , au rang desquels figurent les acquéreurs potentiels.
Il s'impose également, sans formalité particulière, aux ayants cause universels ou à titre universel des copropriétaires, tels que les héritiers et les légataires à titre universel
Il doit être entendu que le règlement de copropriété n’est opposable aux locataires que dans leurs rapports avec le syndicat et les autres occupants de l’immeuble. Il ne régit pas les rapports entre le bailleur et le locataire d'un lot de copropriété. Le bailleur, propriétaire de plusieurs lots dans un même immeuble, loués séparément, doit ainsi respecter une clause de non-concurrence au profit d’un de ses locataires, à l’égard des autres. Elle est licite alors qu'une telle clause est réputée non écrite lorsqu’elle est insérée dans le règlement de copropriété.
• Le règlement de copropriété peut être modifié avec l'accord des copropriétaires à l'issue d'un vote en assemblée générale. Les règles de vote varient selon la nature de la modification.
Répartition des charges
La répartition des charges définie dans le règlement de copropriété est modifiable à l'unanimité des copropriétaires, sauf si la modification est nécessaire suite à un vote autorisant :
• la réalisation de travaux,
• l'achat d'une partie privative,
• la vente d'une partie commune,
• le changement d'usage d'une partie privative
Dans ces cas, la nouvelle répartition des charges est possible :
• à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l'achat ont été votés,
• ou à la majorité absolue dans le cadre d'un changement d'usage d'une partie privative. Destination de l'immeuble
• Si la modification du règlement de copropriété porte sur la destination de l'immeuble, l'unanimité des copropriétaires est requise.
• C'est le cas par exemple en cas de suppression d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive visant à permettre l'exercice d'une profession libérale.
Jouissance, usage et administration des parties communes
• Les conditions de jouissance, d'usage ou d'administration des parties communes sont modifiables à la double majorité
• Il appartient au syndic d'assurer l'exécution du règlement de copropriété.
• Dès lors qu'il est informé d'une infraction, il doit mettre en demeure tout copropriétaire qui contrevient au règlement de copropriété, de le respecter.
• En cas de trouble manifestement illicite (vente de stupéfiants par exemple), le syndic peut engager directement un référé devant le tribunal de grande instance (TGI). Dans ce cas, l'aval des copropriétaires n'est pas nécessaire.
2.Etat descriptif de division
Le règlement de copropriété, en tant que tel, a toujours comporté un état descriptif de division de la propriété de l’immeuble. Il ne peut pas y avoir de convention de copropriété sans état descriptif de division.
Depuis la réforme de la publicité foncière, l’état descriptif de division a été « normalisé » et il doit être complété par un tableau également soumis à des règles de présentation très précises.
Certains parlent alors de « l’état descriptif de division établi pour les besoins de la publicité foncière » (EDD).
il s'agit d'un document technique obligatoire réalisé par un géomètre ou un notaire.
Il détermine, mesure, localise et identifie tous les lots (partie privative et quote-part de partie commune). Chaque lot est numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d'entre eux.
Chaque lot se voit attribué un numéro d'identification. Doit apparaître également la description et la situation du lot dans le bâtiment (bâtiment, étage, etc), sa consistance (type de logement, équipement, etc.).
Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété. Les parties communes sont fractionnées en tantièmes et à chaque lot correspond un certain nombre de ces tantièmes.
Pour affecter les tantièmes de parties communes, les rédacteurs de l'état descriptif de division tiennent compte de la consistance, de la superficie et de la situation du lot (nature du lot, localisation, hauteur sous plafond, etc.).
e. Les acteurs de la copropriété
L'organisation juridique de la copropriété repose sur trois entités dont les rôles sont complémentaires. Le syndicat des copropriétaires regroupe l'ensemble des personnes propriétaires au sein de l'immeuble et prend les décisions concernant l'immeuble. Le syndic de copropriété (professionnel ou bénévole) est chargé d'administrer l'immeuble. Le conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires assiste et contrôle le syndic.
Dans les volumes ci-dessous vous trouverez une définition détaillé de chacun des acteurs :