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Ce process fait partie des Process copropriété

Volume 25 04 04 - Travaux

Cette procédure décrit les modalités d’achèvement des travaux, et de mise en place des garanties qui y sont rattachées.

Elle ne s’applique pas aux « petits travaux d’entretien courant essentiellement de dépannage ou de maintenance», prévus dans le budget prévisionnel annuel de fonctionnement, la procédure utilisée étant « simplifiée » par rapport à celle indiquée ci-dessous, puisque dans ce cas précis l’achèvement des travaux se limitera à un contrôle par le gestionnaire de la conformité des travaux avec l’ordre de service donné, ou le contrat passé.

C’est le maître d’œuvre qui doit la déclencher, ou le syndic en l’absence de maître d’oeuvre.

Cette pré réception a pour but de constater ce qui a été fait, et de demander une reprise de ce qui a été mal fait.

Elle n’a qu’un but utilitaire, et n’est pas contractuelle.

Elle est à l’initiative des entreprises qui vont convoquer le syndic pour lui faire constater officiellement que les travaux effectués sont conformes au marché passé et ont été réalisés dans les délais requis.

Etablir un procès verbal (voir modèle joint ?), entre tous les intervenants aux travaux, qui mentionnera : La Date, les participants, les réserves concernant les défauts de conformité, et les malfaçons, et les délais prévus pour les lever.

Veiller à ce que ce constat soit bien contradictoire en présence de « toutes » les parties intéressées.

Rappel pour mémoire : la signature de ce type de documents doit être précédée de la mention “pour le syndicat des copropriétaires”, le syndic n'agissant qu'es qualité.

La clôture se fait avec les entreprises et ou le maître d’œuvre (ou le syndic),en présence du conseil syndical, et le service comptable.

La retenue de garantie est prévue au code civil. Elle est en théorie de 5% sur le montant pour une durée d'une année. Elle est inutile si les entreprises proposent une caution bancaire.

Il faudra ensuite procéder au solde du compte travaux en comparant le montant voté en assemblée pour s’assurer qu’il n’y a pas eu de dépassement. Ensuite le compte devra être voté par la prochaine assemblée générale.

Cela va permettre d’arrêter le montant définitif de la prime « dommages ouvrages », calculée sur le montant réel des travaux. Il faudra leur transmettre le pv de réception.

Cela sert de point de départ aux garanties.

Si vous constatez des désordres après la réception de travaux , vous pouvez agir en actionnant des garanties à l'encontre du constructeur de l'ouvrage qui a réalisé les travaux. Ces garanties sont au nombre de 3 : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement (aussi appelée “garantie biennale”) et garantie décennale.

Pendant l'année qui suit la réception des travaux, vous bénéficiez d'une garantie de parfait achèvement. Cette garantie impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux.

Pour cela, vous pouvez signaler ces désordres, et ce quelles que soient leur importance et leur nature, à l'entreprise concernée par le biais :

de réserves mentionnées au procès-verbal de réception pour les désordres apparents, d'une notification écrite postérieure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception dans les autres cas de figure. Le délai pour effectuer les réparations doit être fixé d'un commun accord entre l'entreprise et vous-même.

Si l'entreprise n'intervient pas dans le délai fixé, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Pendant les 2 ans qui suivent la réception des travaux, vous bénéficiez de la garantie de bon fonctionnement (aussi appelée garantie biennale). Cette garantie impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d'équipement qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 années qui suivent la réception des travaux.

Il s'agit de tous les éléments d'équipement qui peuvent être dissociables donc enlevés sans dégrader le bâti (par exemple, digicode, boite à lettre).

Pour faire jouer la garantie biennale, vous devez sans attendre adresser une lettre recommandée avec avis de réception à l'entreprise concernée :

en indiquant les désordres et en lui demandant d'intervenir à ses frais au plus vite (par exemple sous 8 jours). Si l'entreprise n'intervient pas dans le délai fixé, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Pendant les 10 ans qui suivent la réception des travaux, vous bénéficiez de la garantie décennale. Cette garantie impose à l'entreprise de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception des travaux.

Il s'agit des dommages qui :

compromettent la solidité du bâti (par exemple, risque d'effondrement), ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (par exemple, défaut d'étanchéité, fissures importantes). Pour faire jouer la garantie décennale, vous devez sans attendre adresser une lettre recommandée avec avis de réception à l'entreprise concernée en indiquant les désordres.

L'entreprise est tenue de réparer ces désordres à ses frais pendant ces 10 ans.

Si l'entreprise n'intervient pas durant ces 10 ans, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Vous devez également signaler les désordres à votre assureur au titre de votre assurance construction dommages-ouvrage. Vous devrez lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception pour obtenir une réparation rapide de vos dommages.

sources : service-public.fr