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Ce process fait partie des 25 - Process copropriété

Volume Suivi du dossier en copropriété

Cette procédure décrit les modalités relatives aux travaux nécessaires à l’entretien des copropriétés, dont l'autorisation de l'AG n'est pas nécessaire car comprises dans le budget prévisionnel.

Pour conserver le bon état de la copropriété, des travaux doivent régulièrement être réalisés.

Par principe, le syndic n'a rien à demander aux copropriétaires lorsqu'il s'agit de procéder à des petits travaux.

Par petits travaux, on entend les réparations d'entretien, ainsi que les remplacements d'équipements endommagés ou usés.

Pour y procéder, le syndic n'a pas à consulter l'assemblée générale des copropriétaires. Cependant, ce n'est pas pour autant que les copropriétaires ne peuvent pas avoir un droit de contrôle sur les initiatives du syndic.

Ainsi, la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'assemblée des copropriétaires doit fixer un seuil des contrats et marchés au-delà duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire.

Le montant de ce seuil doit être, par principe, peu élevé pour que la concertation entre le syndic et le conseil syndical soit effective.

Certaines dépenses peuvent ne pas se reproduire chaque année, donc ne pas être inscrites dans le budget prévisionnel. C'est pourquoi l article 14-2 énonce que :

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

La liste des dépenses en cause fait l'objet du nouvel article 44 résultant du décret du 27 mai 2004.

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Aussi,les travaux qui ne rentrent pas dans cette liste sont des travaux d'entretien courant “petit travaux”,

Par exemple : Le remplacement d'un miroir dans une partie commune de l'immeuble fait manifestement partie des petites réparations.

La commande sera réalisée sur le logiciel redmine , il conviendra de préciser au prestataire le montant à partir duquel un devis sera nécessaire (fonction du montant voté en ag)

Si me montant des travaux dépasse le montant autorisé sans consultation du conseil syndical, il convient de réaliser au moins deux devis afin qu'ils soient communiqués au conseil syndical afin de rendre un avis.

Une fois l“un des devis validé par le conseil syndical, faire établir par la comptabilité le règlement de l’acompte prévu à la « commande » des travaux, si nécessaire.

A à la commande des travaux sur le logiciel il convient de mettre un date d'échéance à 15 jours, pour suivre la demande passé ce premier délais de 15 jours passé et si les travaux ne sont pas réalisés réduire l'échéance à 7 jours jusqu'au réalisé de la prestation.

Sans raison valable du prestataire et après 3 relances il est fortement conseillé de changer de prestataire pour l'intervention.

Cette méthode permet ainsi de suivre l'ensemble des interventions et s'assurer de la bonne réalisation de cette dernière.

Ne s'agissant pas nécessairement de travaux important , (remplacement ampoule par exemple), se rendre sur place pour contrôler le travail n'est pas toujours le plus opportun aussi il est important d'impliquer le conseil syndical dans la vie de la copropriété afin d'avoir un retour sur la qualité des petites opérations de maintenance réalisé.