Table des matières
25 04 04 - Travaux
Ce process fait partie des 25 - Process copropriété
I. Objet de la procédure.
Cette procédure décrit les modalités relatives aux travaux nécessaires à l’entretien des copropriétés
II. Process.
Entreprendre des travaux dans une copropriété est indispensable pour sa pérennité, pour qu'une copropriété fonctionne sans accroc, cela suppose une préparation minutieuse avant chaque acte qui engage ses membres.
a.Les différents types de travaux
Lorsque l'on souhaite se lancer dans des travaux en copropriété, il est nécessaire avant toute chose de déterminer le type de travaux à effectuer. On peut les classer selon deux types :
les travaux privatifs et les travaux communs.
Les travaux privatifs
Les travaux privatifs sont ceux qui concernent, à l'origine, un unique copropriétaire et qui ont pour objectif d'assurer la bonne jouissance de son lot. Seulement, il peut arriver que ces travaux ou leur résultat puissent affecter la vie des autres copropriétaires ou l'aspect extérieur de la copropriété. Dans ce cas, une autorisation de travaux est nécessaire et elle doit être obtenue lors d'un vote en Assemblée Générale (AG).
Les travaux concernés sont (liste non exhaustive): la création d'une salle de bains, la pose d'un parquet, la pose d'un velux, l'installation d'un abri de jardin, l'installation d'un ascenseur privé, la réunion de deux appartements, ou encore la modification de la couleur des volets.
Dans le cas où des travaux privatifs ont été effectués sans l'accord des autres copropriétaires, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 indique que “les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.”
Les travaux communs
Les travaux communs sont ceux qui concernent plusieurs lots de copropriété. Ils se divisent en deux catégories.
Les travaux d'entretien d'un côté, les travaux d'amélioration de l'autre.
Dans la première catégorie, l'on retrouve les travaux de toiture, le ravalement de façade, la réparation ou le changement d'un ascenseur. Tous requièrent des compétences techniques spécifiques et de grosses sommes d'argent, pour être menés à bien. C'est pour cette raison qu'il faut suivre scrupuleusement une procédure très stricte avant de réaliser ce genre de travaux. A noter que les petits travaux d'entretien, comme le changement d'une ampoule ou toute autre tâche qui ne demande aucune qualification particulière, ne nécessitent pas d'autorisation préalable de la part des autres copropriétaires, juste une simple autorisation du syndic.
Les travaux d'amélioration concernent, comme leur nom l'indique, des travaux qui ont pour objectif une valorisation de la copropriété, des économies faites sur les charges ou un confort supérieur. Comme les gros travaux d'entretien, ceux-ci sont lourds et nécessitent obligatoirement le vote de l'AG et l'appel à des entreprises spécialisées. Si l'on souhaite réaliser de gros travaux communs, il faut, en général, compter entre 4 et 5 ans, entre la première discussion en AG et leur réception définitive.
b.Le rôle des différents acteurs
Trois acteurs principaux interviennent lors d'un projet “travaux”. Il s'agit du conseil syndical, du syndic et des copropriétaires réunis en Assemblée Générale (AG). Ces trois entités auront pour mission commune d'assurer la bonne gestion des travaux et le respect de la procédure légale.
Le conseil syndical
Le conseil syndical est sans doute l'un des acteurs les plus importants au sein de ce trio. Il doit assister le syndic dans toutes ses démarches et vérifier que celui-ci respecte les exigences des copropriétaires. Il doit également établir le budget provisionnel et contrôler le respect du cahier des charges. Présent lors de chaque étape des travaux, des différentes études techniques jusqu'à la fin du chantier, c'est le maillon sur lequel les copropriétaires doivent pouvoir se reposer. Composé d'un président et d'un minimum de trois autres membres, tous élus lors d'une AG, il est renouvelable tous les trois ans et exerce sa charge, lors des travaux en copropriété, de manière bénévole.
Le syndic
Acteur le plus souvent extérieur à la copropriété, il est cependant possible d'employer un syndic non-professionnel, mais dans ce cas-là, il vaut mieux prendre, par précaution, plusieurs assurances en cas de faute grave ou de non-respect du cahier des charges. Représentant le conseil syndical lorsque celui-ci est absent, il aura la charge d'appliquer les décisions votées en AG, d'organiser toute la partie “appel d'offres” et de représenter les copropriétaires durant le chantier.
Les copropriétaires
Les copropriétaires se réunissent une fois tous les ans en AG soit sur ordre du conseil syndical, soit sur ordre du syndic. Permettant à ces derniers d'être au courant de chaque grande étape des travaux, l'AG a aussi un rôle décisif puisqu'il n'y a qu'au cours de celle-ci que les copropriétaires peuvent voter les travaux, leur budget prévisionnel, le cahier des charges et les conclusions des différents bureaux d'études.
c.Les catégories des travaux
Le syndicat est, en principe, le seul habilité à réaliser les travaux d'intérêt collectif portant sur les parties communes. On peut distinguer plusieurs catégories de travaux de copropriété :
les travaux d'entretien
les travaux d'amélioration
les travaux urgents
d.La mise en concurrence pour les marchés de travaux
Lorsque les travaux envisagés dépassent un certain montant décidé par l'assemblée générale, le syndic doit faire établir plusieurs devis. Cette mise en concurrence s'impose aussi bien pour les travaux d'entretien que pour les travaux plus importants, car elle s'impose, en réalité, à tous les contrats autres que le contrat de syndic.
Le seuil de montant de travaux à partir duquel le syndic doit obtenir plusieurs devis est fixé par les copropriétaires en assemblée générale. C'est au syndic d'inscrire cette décision à l'ordre du jour.
En outre, certains travaux réalisés dans les parties privatives peuvent modifier les parties communes. Dans ce cas, une autorisation de l'assemblée générale est nécessaire pour permettre au copropriétaire d'entreprendre ses travaux.