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process:25-copropriete:25-04-05-01-les-diagnostics-technique-des-parties-communes

25 04 05 01 - Les diagnostics techniques des parties communes

I. Objet de la procédure

Cette procédure décrit les modalités de mise en place du diagnostic technique obligatoire pour les parties communes

II. Champ et domaine d’application

Sont concernés par cette procédure :

• Les ensembles immobiliers en copropriété (bâtiments ou maisons individuelles) relevant de la loi N° 65-557 du 10 Juillet 1965.

III. Procédure

L’expertise des parties communes doit être faite par des professionnels (un diagnostiqueur la plupart du temps ou un bureau d’études techniques et thermiques pour l’audit énergétique global de la copropriété). C’est le syndic de copropriété qui a la charge de faire réaliser l’ensemble de ces contrôles et d’être en mesure de vous fournir une copie de ces documents lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre ou louer son logement.

IV. Les différents diagnostics en copropriété

1. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Pour les immeubles les plus anciens (permis de construire délivré avant le 1er janvier 1949), il faut présenter un diagnostic plomb plus couramment appelé un CREP pour Constat de Risque d’Exposition au Plomb. Pour éviter les problèmes de saturnisme ou de toutes autres intoxications au plomb, il est nécessaire d’analyser les vieux bâtiments et de décrire précisément les parties qui peuvent contenir des traces de plomb. Cet élément était très utilisé autrefois dans les peintures. Il est impératif de s’assurer qu’il n’y a pas de nécessité de protéger tous les occupants de l’immeuble d’un risque d’exposition à de vieilles peintures utilisant du plomb. En plus du CREP de votre propre logement, le syndic doit fournir un diagnostic plomb des parties communes.

2. Le diagnostic amiante (DTA)

Autre élément très nocif pour le corps humain : l’amiante. Comme pour le plomb c’est une substance qui n’est plus autorisée dans les constructions récentes mais il peut en rester dans des bâtiments plus anciens. Comme pour le plomb, il faut obligatoirement un diagnostic amiante de vos parties privatives et des parties communes de l’immeuble pour toute copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. On parle également du DTA pour Dossier Technique Amiante.

3. Le diagnostic technique global (DTG)

Le DTG permet d'informer les copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et d'envisager d'éventuels travaux mis en œuvre dans le cadre d'un plan pluriannuel de travaux.

Le DTG est obligatoire pour un immeuble de plus de 10 ans et qui fait l'objet d'une mise en copropriété (cas lorsqu'un immeuble est nouvellement divisé en plusieurs lot privatifs et communs).

Le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété (CCH : L.111-6-2 abrogé). Il doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Le DTG comporte les éléments suivants :

Analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs

État de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires

Analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble (état de l'immeuble)

Diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ou un audit énergétique

Évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (notamment sur les 10 prochaines années)

4. Le diagnostic de performance énergétique collectif ou audit énergétique (DPE collectif)

Les copropriétés qui sont équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent réaliser un DPE. Pour les copropriétés importantes (plus de 50 lots et permis de construire déposé avant le 1er juin 2001), ce diagnostic de performance énergétique ne sera pas suffisant. Il faudra réaliser un véritable audit énergétique par une entreprise spécialisée. Ces études (audit énergétique ou DPE collectif en fonction de la nature de l’immeuble) doivent permettre au syndic d’être guidé et conseillé dans le choix des travaux d’amélioration énergétique qui peuvent être entrepris afin de rendre le bâtiment plus performant et ainsi réduire la facture énergétique de chacun des copropriétaires.

5. Le Diagnostic termite

Ce diagnostic ne concerne que les immeubles situés dans une zone infestée déterminée par arrêté préfectoral. Obligatoire dans le cadre d’une vente et annexé au compromis de vente, Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié afin de déterminer si l’insecte xylophage est présent dans l’immeuble, et ainsi exonérer le propriétaire de la garantie des vices cachés.

Si l’immeuble ne se trouve pas dans une zone infestée mais que des termites sont découvertes dans l’immeuble ou ses environs, le maire peut enjoindre le syndic de procéder à la recherche de l’insecte en faisant réaliser un état relatif à la présence de termites.

6.Le diagnostic mérule

Le diagnostic mérule n'est pas obligatoire en toute occasion. Au regard des dégâts occasionnés par ce champignon sur les boiseries et les murs mais aussi par rapport aux problèmes de santé que la mérule peut occasionner, la loi Aur a rendu obligatoire son diagnostic s’il se trouve dans une zone à risque. Les zones à risques sont déterminées par arrêté préfectoral et le diagnostic est alors annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique. Seule la fourniture de ce diagnostic peut exonérer le propriétaire de la garantie des vices cachés.

Il revient par ailleurs au syndicat des copropriétaires de déclarer en mairie la découverte de mérule dans les parties communes de la copropriété.

sources:

Immobilier-danger.com

Bati Copro

V. Quand faire établir le diagnostic ?

Les parties communes d’une copropriété font l’objet de diagnostics immobiliers réguliers qui permettent de rendre compte de l’état du bâtiment et de la présence éventuelle d’élément dangereux pour sa conservation ou pour la santé des occupants. Certains sont obligatoires en toutes circonstances, alors que d’autres dépendent de l’année de construction de l’immeuble ou de sa localisation.

Afin de savoir si un diagnostic est à réaliser lors de la reprise d'une copropriété le gestionnaire devra contrôler:

  • L'année de construction :

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) obligatoire les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949

Le diagnostic amiante (DTA) obligatoire dont le permis de construire a été délivré avant 1 Juillet 1997

  • La localisation de l'immeuble:

Le diagnostic termite concerne que les immeubles situés dans une zone infestée déterminée par arrêté préfectoral

Le diagnostic mérule s’il se trouve dans une zone à risque. Les zones à risques sont déterminées par arrêté préfectoral

  • La date de mise en copropriété :

Le DTG est obligatoire pour un immeuble de plus de 10 ans et qui fait l'objet d'une mise en copropriété

  • Le type d'installation collective de chauffage ou de refroidissement

Les copropriétés qui sont équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent réaliser un DPE

Une fois ce contrôle effectué, et si tous les diagnostics nécessaires sont présents, ils doivent être numérisés et archivés par l'assistant(e) de copropriété ou le gestionnaire.

Toutefois si l'un des diagnostics est manquant, il fautformuler une demande écrite auprès du promoteur ou du précédent syndic/gestionnaire afin d'obtenir les diagnostics manquants

Passer un délai de 15 jours, et sans réponse le gestionnaire informe le conseil syndical de l'absence de ces diagnostics et de la nécessité de les réaliser sans délais, nous rappelons que l'absence de ces diagnostics peuvent empêcher la vente de bien et/ou sont lié à la santé des occupants.

Il ouvre des tickets redmine et demande des devis comme pour toutes prestations classiques.

Les pouvoirs publics peuvent enjoindre le syndic à réaliser certains diagnostics :

  • Le DTG

Il peut devenir obligatoire si l'ensemble immobilier fait l'objet d'une procédure pour insalubrité

Rappel: Un immeuble (ou ses parties communes) est considéré comme insalubre si son état ou de ses conditions d'occupation le rendent dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage

  • Le Diagnostic termite

le maire peut enjoindre le syndic de procéder à la recherche de l’insecte en faisant réaliser un état relatif à la présence de termites

Important!

En cas d'injonction faite par les pouvoirs publics le gestionnaire devra notifier(ar/lre) l'ensemble des copropriétaires de la procédure

Que ça soit dans un cas ou dans un autre compte tenu du caractère urgent de certains diagnostic et dans le cadre de L'article 37 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 , le syndic doit passer commande de ces travaux afin que la copropriété soit dans la légalité.

Une assemblée générale devra toutefois être convoqué immédiatement.

VI. Qui peut réaliser le diagnostic ?

1.S'agissant des diagnostics :

  • Amiante
  • Performance énergétique (DPE par immeuble, bâtiments à usage autre que d'habitation)
  • Plomb
  • Termites
  • Mérules

Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères, notamment de certification.

Afin de trouver un diagnostiquer certifié , le gestionnaire devra effectuer une recherche sur L'annuaire des diagnostiqueurs certifiés du Ministère de l'écologie et du développement durable et de la mer

A noter, il existe chez Groupimo, une société de diagnostics certifiée qui est EXPERTIM et qui doit être consultée afin d'établir une proposition financière. Cependant et afin de respecter la mise en concurrence 1 ou 2 autre diagnostiqueur seront consultés afin d'établir une proposition financière, et le choix revient au conseil syndical ou à la copropriété.

2.S'agissant du DTG

Le professionnel qui réalise le DTG peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique.

Ce tiers doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même (s'il s'agit d'une personne physique) possèdent les compétences requises

Différents justificatifs doivent également être produits par le tiers proposant ses services en vue de la réalisation d'un DTG, au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, et au conseil syndical s'il existe

voir la liste des compétences requises et des justificatifs à fournir sur le site de l'anil

VII. Archivage et Consultations des diagnostics

Afin de répondre aux obligations du Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne , les diagnostics seront enregistrés par l'assistant(e) de copropriété ou le gestionnaire dans REDMINE afin qu'il soit consultable dans l'espace client.

Par ailleurs ; les diagnostics réalisés devront obligatoirement être saisis par par l'assistant(e) de copropriété ou le gestionnaire dans le Carnet d'entretien de la copropriété

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