Ce process fait partie Location

Volume 30 03 Entrer un produit en location

Cette procédure concerne la défiscalisation classique et la location à caractère intermédiaire.

Vérifier que le lot est en défiscalisation sur le logiciel de gestion. Demander aux candidats locataires leur avis d’imposition ou leur déclaration de revenus tamponné des impôts. Indiquer sur le bail qu’il s’agit d’une loi Girardin intermédiaire. Lors de la prise de mandat contrôlée avec le propriétaire pour le logement intermédiaire que le loyer soit bien calculé, pour se faire, demander le plan et faire le calcul.

• Location nue. Il s’agit de l’habitation principale du locataire, ce logement doit être loué nu et non meublé.

• Location effective et continue. Cette location doit être effective et continue pendant la durée d’engagement de cinq ans ou six ans en cas de location intermédiaire.

• Délai de mise en location. La location doit intervenir dans les six mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure pour les immeubles acquis ou construits par les contribuables personnes physiques. Elle doit intervenir dans les six mois suivant l’achèvement des travaux de réhabilitation.

• Qualité du locataire Dès lors que la location doit être consentie à l’usage d’habitation principale du locataire, ce dernier ne peut être qu’une personne physique. Par exception à cette règle, la location du logement consentie à un organisme public ou privé pour le logement à usage d’habitation principale de son personnel ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.

• Définition du locataire. Le locataire s’entend de la ou des personnes qui obtiennent le droit d’utiliser la chose louée en contrepartie du versement d’un loyer.

• Personne physique. Pour le bénéfice de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du CGI, le titulaire du bail doit être une personne physique autre :

o que le conjoint du propriétaire. o qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire.

• Par exception à la règle selon laquelle la location doit être consentie à usage d’habitation principale du locataire, la location du logement consentie, dans les conditions fixées par l’article 46 AG undecies de l’annexe III au CGI, à un organisme public ou privé pour le logement à usage d’habitation principale de son personnel ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.

• Qualité du locataire personne morale. Pour que l’investissement soit éligible à la réduction d’impôt, les propriétaires doivent louer exclusivement :

o A l'État et à ses organismes (administrations de l'État, établissements publics à caractère administratif ou à caractère industriel et commercial, organismes publics, …)

o Aux collectivités territoriales et à leurs organismes (régions, départements, communes, établissements publics, …)

o Aux personnes de droit privé dotées de la personnalité morale (sociétés de capitaux, sociétés de personnes, associations déclarées, …).

Sont donc exclus les sociétés de fait, les sociétés en participation et, d’une manière générale, tous groupements dépourvu de la personnalité morale ainsi que les entreprises individuelles.

• Qualité de l’occupant personne physique. L’occupant ne doit pas nécessairement être titulaire d’un bail. Il peut s’agir de tout occupant régulier du logement (accessoire du contrat de travail ou concession). La sous-location meublée à l’occupant par l’organisme locataire du logement ne fait pas perdre au propriétaire, qui loue son logement nu, le bénéfice de la réduction d’impôt.

Mêmes conditions générales que pour la défiscalisation classique.

Le propriétaire doit s’engager à louer nu l’immeuble dans les six mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant six ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale. Les montants annuels du loyer et des ressources du locataire ne peuvent excéder les plafonds fixés par le décret n° 2004-523 du 10 juin 2004.

(Suivre les révisions annuelles des plafonds)

• Plafonds applicables aux locations consenties en 2007. Pour les baux conclus en 2007 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2007 d’un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas être supérieur à :

o 140 € dans les départements d’outre-mer et Mayotte

• Locations consenties à un organisme pour le logement de ses salariés. Lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé pour le logement de son personnel, le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d’une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d’autre part, la personne morale et l’occupant du logement ne doit pas excéder les plafonds définis ci-dessus (CGI, ann. III, art. 46 AG duodecies - 3).

• Révision des plafonds. Ce plafond est révisé chaque année, le 1er janvier, dans la même proportion :

o Pour les départements d’outre-mer et Mayotte, que la variation la plus élevée de la moyenne annuelle des indices des prix à la consommation hors tabac de chacun des quatre départements d’outre-mer ;

Pour le calcul des plafonds, il est fait application :

o Dans les départements d’outre-mer et à Mayotte, de la dernière variation annuelle publiée par l’Institut national de la statistique et des études économiques au 1er décembre de l’année qui précède celle de la conclusion du bail ;

• Plafond par mètre carré de surface habitable applicable en 2007.

La limite applicable aux investissements réalisés en 2007 s’établit à 1 959 € par mètre carré de surface habitable.

Cette limite s’applique quelle que soit la collectivité dans laquelle l’investissement est réalisé (départements d’outre-mer (DOM), Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna et Terres australes et antarctiques françaises).

Il est précisé que pour l’appréciation du plafond applicable, cette limite doit être, le cas échéant, majorée de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable puis multipliée par le nombre de mètres carrés de surface habitable.

• Surface à prendre en compte.

La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation (CGI, ann. III, art. 46 AG terdecies). Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie de combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 m². A cet égard, il est précisé que la notion de varangue est un terme local pour désigner une terrasse couverte, une véranda ou une galerie en bois, caractéristiques de l’architecture des régions concernées.

• Locations d'emplacements de stationnement et de garages.

La surface des emplacements de stationnement et des garages n'étant pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, la location simultanée et séparée, d'une part, d'un logement pour lequel la réduction d'impôt serait demandée et, d'autre part, d'un emplacement ou d'un garage dont le prix serait exclu de la base de la réduction ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

o l'emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d'habitation lui-même. Tel n'est pas le cas des garages situés en sous-sol des maisons individuelles ;

o les deux locations sont effectivement indépendantes l'une de l'autre ; le locataire doit en effet demeurer libre de signer le bail afférent au logement tout en pouvant refuser de conclure la location portant sur l'emplacement ou le garage ;

o le prix du loyer de l'emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables.

• Ressources à prendre en compte

Pour les baux conclus en 2007 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2007 d’un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :

o 140 € dans les départements d’outre-mer et Mayotte ;

• Plafonds de ressources applicables en 2007

Les ressources du locataire s’entendent des revenus nets de frais professionnels qui figurent sur son avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l’année antérieure.

Lorsque plusieurs personnes constituant des foyers fiscaux distincts sont titulaires du bail, il importe en principe que chacune d'elles satisfasse, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources mentionnées ci-avant.

Toutefois, il convient désormais d’apprécier globalement les ressources des contribuables vivant en concubinage. En d’autres termes, il y a lieu de faire masse des revenus des foyers fiscaux de chaque concubin et de comparer le montant ainsi obtenu aux plafonds de ressources applicables aux couples ou, le cas échéant, aux couples avec personnes à charge.

Le tableau ci-dessous est modifié conformément aux dispositions du décret n°2006-1005 du 10 août 2006 précité.

• Pour les baux conclus en 2007, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Composition du foyer du locataire Plafonds annuels de ressources DOM et Mayotte Personne seule3 26 939 € Couple 49 824 € Personne seule ou couple ayant une personne à charge 52 706 € Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 55 588 € Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 59 440 € Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 63 291 € Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 4 042 €

• Pour l’application des réductions d’impôt prévues aux articles 199 undecies et 199 undecies A du CGI, lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé pour le logement à usage d’habitation principale de son personnel, les ressources du sous-locataire et le loyer de chacun des baux conclus entre, d’une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d’autre part, la personne morale et l’occupant du logement, ne doivent pas excéder ces mêmes plafonds.

• Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le contribuable n’est pas imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, il convient de se référer à l’avis d’impôt sur le revenu ou au document en tenant lieu, établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire (cf. DB 5 B 3372, n° 29). Ce plafond est multiplié par le nombre de personnes cotitulaires du bail lorsqu’elles appartiennent à des foyers fiscaux distincts.

• Lorsque le locataire est un enfant à charge de ses parents au sens des articles 196 ou 196 B du CGI, les ressources retenues sont celles figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu du foyer fiscal. Le plafond applicable est celui du ou des parents, alors même que l’enfant est seul titulaire du bail.