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======30 04 03 01 02  Rédaction bail commercial =====


Ce mode opératoire fait partie des [[process:30-location:30-location]]


Volume [[process:30-location:30_04_sortir_un_produit_en_location]]



===== I.	Objet de la procédure. =====


Cette procédure décrit le mode opératoire concernant la rédaction du bail commercial.


===== II. Contenu du bail. =====

Tout d'abord il faut noter que:

- Certaines règles applicables au bail commercial sont en effet d'ordre public, ce qui signifie que les parties au contrat ne peuvent pas y déroger. 

- **Le bail commercial ne peut être signé que par le propriétaire** (et pas par son mandataire).

L'assistante commerciale rédige le bail suivant, en premier lieu, les modalités communes à tous types de baux cf. [[process:30-location:30-04-03-01-choix-du-bail|30 04 03 01 choix du bail]].

De plus, sur ce type de bail, doivent être précisées les informations suivantes:


==== 1 Intitulé du bail ====

L'assistante récupère les informations indiquées sur le ticket redmine à louer  et applique le choix du bail qui lui a été demandé


==== 2 identification des parties signataire du bail====

L'assistante commerciale récupère l'identité des parties sur :

- le ticket candidat locataire redmine, pour l'identité du ou des locataires (le cas échéant vérifier s'il le dossier a été validé avec un garant).

ATTENTION : toujours indiquer le numéro siret ou a défaut sur justificatif indiquer qu'il est en cours

- le ticket à louer redmine , pour l'identité du bailleur , elle doit également indiquer l'adresse du bailleur.


==== 3 Le descriptif du bien loué et son adresse précise ====

L'assistante récupère les informations indiquées sur le ticket redmine à louer - rubrique descriptif.


pour ce type de bail doit être obligatoirement indiqué :

- Préciser toutes les activités autorisées et les activités interdites, pour éviter tout litige ultérieur.


==== 4 La durée du bail ====


L'assistante doit indiquer la date d'effet du bail, ainsi que la date de fin de bail.


La durée du bail est de 9 ans, mais peut être plus supérieure à la demande des parties


ATTENTION  :

La forme authentique est obligatoire dans deux cas :

Les baux supérieurs à 12 ans (décret n°55-22 du 4 janv. 1955, art. 28) qui doivent être obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles.
    
Les baux portant sur des débits de boisson (art. 504 du Code Général des Impôts).

=== 4-1 Dérogation - durée du bail (Minibail) ===

Une dérogation pour une période plus courte est possible. Nous proposons aussi pour ce faire le [[30-location:minibail|Minibail]].

==== 5 Les conditions de renouvellement et de résiliation du bail ====


Le bail commercial est d'une durée de 9 ans ou plus. Son renouvellement est  possible [Article L 145-8 du Code de commerce (Art. 4 du décret du 30 septembre 1953) 


==== 6 Le montant des loyers et accessoires.====

Le loyer peut être mensuel ou trimestriel, échu ou à échoir.

La TVA peut être applicable sur le loyer suivant le profil fiscal du propriétaire (sur option).

L'assistante commerciale indique le montant du loyer hors charges, des provisions sur charges.

Lors de la négociation, les parties s'entendent sur les éléments négociables  du bail commercial. 

Les modalités de prise en charge de la taxe foncière, de la TEOM, et des travaux (cf article 606 du code du commerce) doivent être négociés avant la signature du contrat. 

Ces informations sont portées dans le ticket à louer de redmine après négociation entre les parties.

L'assistante doit indiquer le montant du dépôt de garantie selon accord des parties (Maximum = 2 termes de loyer).

L'assistante commerciale doit également rédiger l'historique locatif du bien dans le cas du renouvellement du bail.



==== 7 L'indexation et la révision du loyer ====


L'assistante doit indiquer sur le bail l'indexation ILAT OU ILC.


==== 8 Le montant des frais d'agence ====

a - pour le locataire 

b- pour le propriétaire


Le calcul des honoraires est libre et régit par la [[process:99-services-generaux:99-03-00-01-variables-tarifaires-groupe|grille d'honoraire groupe]].
 









==== 9  Annexes obligatoires ====

selon le paragraphe "b. Le dossier est validé" du process [[process:30-location:30-04-03-finalisation-de-la-location|30 04 03 finalisation de la location]]. 


doit être annexés au bail :

- Etat des lieux [[process:60-diagnostic:etat-des-lieux]].

La loi Pinel de 2014 a rendu l'établissement d'un état des lieux obligatoire. 


- Risques naturels et technologiques [[process:60-diagnostic:plan-de-prevention-des-risques|le ppr]], 


En cas de litige, le non-respect de cette obligation de production d'un état des risques est sanctionné par la résolution du contrat ou par une diminution du prix demandée au juge.

- DPE 

Ce document n'a qu'une valeur informative.

- diagnostic AMIANTE

- l'assurance multirisques professionnelles



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