Ce process fait partie des process courtage

Volume 50 03 Assurances immobilières

En suite des process25 04 03 03 - Contrat Assurances Dommage Ouvrage et 20 04 02 02 gestion suivi des travaux, et en cas de construction d'un ouvrage, la loi Spinetta impose la souscription d'une assurance Dommages ouvrage afin de protéger l’immeuble, et l'ouvrage créé, pendant le chantier et après réception.

L’assurance DO est souscrite par le maître d’ouvrage (soit le syndic pour le compte de la copropriété, soit le mandant pour le compte de son mandataire en gestion, soit par le client direct), est liée à l’ouvrage et garantit le pré-financement du sinistre de nature décennale pour lequel l’entreprise est assurée.

La garantie dommages ouvrage permet de remédier à une situation difficile dans des délais rapides.

Cette assurance permet de recevoir dans des délais courts des indemnités nécessaires pour entreprendre les réparations après l’apparition de désordres ou de malfaçons relevant de la garantie décennale, sans avoir à attendre que soient déterminées les responsabilités respectives des intervenants. En quelque sorte, l’assurance dommages ouvrage permet de pré financer les réparations indispensables.

Toute personne physique ou morale qui fait un ouvrage ou procède à une rénovation importante doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle est donc obligatoire dès lors qu'un ouvrage est créé (une étanchéité de façade, une étanchéité de toiture, une station d'épuration, un ascenseur, … sont des ouvrages).

En cas de refus des assureurs de garantir la dommage-ouvrage, le maître d'ouvrage peut saisir le Bureau central de tarification (BCT). Celui-ci fixera la tarification de la garantie auprès de l'assurance désignée.

L'assurance dommage-ouvrage est obligatoire. En cas d'absence de celle-ci, une amende de 75 000 € et/ou une peine de 6 mois d'emprisonnement peuvent être requises. Ces peines ne s'appliquent pas à une personne physique construisant un logement pour l'occuper lui-même ou pour un membre de sa famille.

L'assurance dommage-ouvrage vous permet en cas de sinistre d'être remboursé rapidement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre qu'intervienne une décision de justice. L'assurance dommages-ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement, soit après 1 année.

Toutefois, avant l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement, elle permet le paiement des réparations dans 2 cas de figure :

Le contrat conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations (travaux non conformes ou inachevés par exemples) avant la réception des travaux et après mise en demeure restée infructueuse. L'entrepreneur ne répare pas les défauts constatés après la réception des travaux et après mise en demeure restée infructueuse.

L'assurance dommage-ouvrage expire en même temps que la garantie décennale.

La garantie est donc acquise pendant 10 ans à partir de la réception des travaux.

Souscription ASSURANCE

Préalablement il est impératif d'avoir le devis de l'entreprise ou les devis des entreprises, leurs attestations d'assurance a jour, et avoir vérifié la concordance et le bon état des intervenants par numéro de Rcs (RJ,…).

Dès validation par le client de travaux portant sur la création ou la réfection d'un ouvrage, nous devons faire souscrire une assurance dommage ouvrage.

En copropriété, c'est le syndic qui doit souscrire. En gestion c'est le gestionnaire. Le client final peut aussi demander une assurance dommage ouvrage a nos services.

Le client ou son représentant transmet donc une demande a comaphi, par redmine dans le projet concerné.

Le ticket dans le projet redmine sera rédigé selon la nomenclature suivante :

“DO-[NOM DU CLIENT][OUVRAGE A ASSURER] (et ensuite lorsqu'il est connu : [N° DU CONTRAT D ASSURANCE])”

Exemple : “DO-Sdc Champs élysées-RAVALEMENT FACADE-214545121”

Puis assigne le courtier. Le courtier (Comaphi) transmet le lien : http://l.groupimo.fr/DommageOuvrage au gestionnaire sur le ticket, ou sur redmine depuis l'espaceclient s'il s'agit d'un client final. Il existe une vidéo d'aide sur ce sujet, ainsi qu'une explication sur ce qu'est un lien tracké (le lien que vous utilisez pour souscrire directement et que cela enregistre la demande auprès de comaphi chez opticourtage).

Le préposé doit compléter online le formulaire et valider sa demande.

Notre partenaire (Opticourtage) prend ensuite en main la demande pour l'instruire et la faire aboutir.

Il est à noter que la prime d'assurance, si accord est donné sur le devis proposé, est payable à la souscription, et impérativement AVANT LA FIN DU CHANTIER.

La copie du contrat de syndic ou du mandat de gestion en cours sera demandée pour compléter le dossier.

Pour gérer le dossier, une vidéo d'assistance permet une meilleure compréhension. Le process de paiement fournisseur (paiement en sous tache) devra être suivi pour le paiement de la facture. Comaphi gérera en sous tache de ce ticket sa facture de prestation avec notre partenaire.

Le ticket est ensuite passé en “Dossier Statique”. Il sera cloturé et passé en résolu, au terme des 10 ans après prise d'effet s'il n'y a pas de sinistre en cours.

En cours de contrat, le préposé devra se rapprocher de COMAPHI pour déclarer un sinistre.

Conformément au process 25 04 03 03 01 - Gestion des sinistres Dommage ouvrage,Une demande devra être faite, en sous tache du ticket initial avec creation en sous tâche. Le suivi de la demande sera conjointe entre le préposé, COMAPHI et le partenaire.

La déclaration doit être faite par le préposé auprès de l'assureur par lettre recommandée avec avis de réception. Attention au formalisme, la déclaration doit être faite dans des formes strictes a défaut de nullité.

Sous peine d’irrégularité, la déclaration de sinistre doit contenir obligatoirement les éléments suivants :

• Le numéro du contrat d’assurance ou de son avenant

• Le nom du propriétaire de la construction endommagée

• L’adresse de la construction ayant subi le dommage

• La date de réception des travaux ou, à défaut, la date de première occupation des locaux

• La date d’apparition du dommage

• La description précise du dommage et sa localisation : une description imprécise peut invalider la déclaration de sinistre (voir CA Paris, 12 avril 2002, n° 2002-174972), attention également à préciser en quoi les dommages relèvent des garanties dommages-ouvrage / décennale

• En période de garantie de parfait achèvement, la copie de la mise en demeure effectuée au titre de cette garantie. En effet, la garantie de parfait achèvement étant une obligation légale de réparation couvrant tous types de travaux, même hors décennale, l’assureur n’interviendra alors qu’en cas de défection du constructeur et uniquement pour les dommages de nature décennale.

Une fois le sinistre déclaré, l'assureur se charge ensuite de:

• Désigner un expert pour définir les causes et les conséquences du sinistre
• Faire un recours contre le ou les constructeurs responsables.

ATTENTION ! Cette expertise est importante , aussi il est nécessaire que l'assuré ou son représentant soit présent aux opérations d'expertises

Une fois le sinistre déclaré, la compagnie d’assurance devra évaluer le sinistre et les dommages consécutifs à la construction / rénovation, avant de faire une proposition d’indemnisation (si les conditions de la garantie DO sont remplies).

À moins que les dommages ne représentent moins de 1 830 € TTC ou que la garantie ne puisse jouer selon lui, l’assureur nommera et mandatera systématiquement un expert en construction. L’expertise est très encadrée par la loi, qu’il s’agisse du mode de désignation du professionnel, du contenu de ses rapports ou encore du respect du caractère contradictoire de la procédure.

L’assuré peut récuser (jusqu’à deux fois) l’expert diligenté par l’assureur. Au bout de 2 récusions, c’est le juge des référés qui mandatera l’expert en charge.

Si l’assureur estime que l’indemnisation sera inférieure à 1 830 euros (par exemple parce que vous avez déjà fait réaliser un devis) ou s’il refuse le jeu de la garantie, il aura 15 jours pour en informer l’assuré. Ce dernier pourra toutefois exiger de l’assureur qu’il mandate un expert.

De très nombreux assureurs ont adhéré à la convention CRAC (Convention de règlement assurance construction). Celle-ci pose entre autres le principe suivant : un seul expert sera mandaté pour évaluer les dégâts. Les assureurs DO et Responsabilité Civile décennale devront se baser sur les rapports de cet expert unique agréé CRAC.

L’objectif de l’expert en construction mandaté par l’assureur est, entre autres, de constater les dommages couverts par l’assurance DO / la garantie décennale, de les chiffrer et de déterminer quelles devront être les réparations. C’est sur la base de son expertise que la compagnie prendra position sur le principe même de l’indemnisation et, dans la positive, sur le montant qu’elle vous proposera.

Pour rappel, l’expert unique intervient à la fois pour l’assureur DO et l’assureur du constructeur (RC décennale). Ce dernier s’engage à respecter les conclusions du professionnel mandaté.

L’expert devra rédiger deux rapports (préliminaire et définitif), dans le respect du caractère contradictoire de la procédure : l’assuré et les diverses parties (les entreprises ayant pris part au chantier notamment) devront être présents ou représentés.

L’expert commencera par rédiger un rapport préliminaire.

Celui-ci :

- Listera les mesures conservatoires nécessaires pour éviter l’aggravation des dommages,

- Constatera les dégâts matérialisés, c’est-à-dire les désordres et leurs conséquences sur la solidité de l’ouvrage / sa capacité à remplir sa destination d’habitation,

- Estimera le coût des travaux.

Sur cette base, l’assureur décidera si l’assurance DO joue.

Si vous n’avez pas de nouvelle dans les 60 jours suivant l’expertise, l’indemnisation vous sera acquise, à condition que vous envoyiez une lettre recommandée avec AR à l’assureur en constatant qu’il est hors délais. Vous pourrez alors faire réaliser les travaux et demander ensuite le remboursement. En cas de retard, l’assureur vous devra des intérêts sur le montant de l’indemnisation (2 fois le taux d’intérêt légal).

Gardez bien en tête que l’assureur peut refuser l’indemnisation, s’il considère que les dommages ne sont pas couverts par la garantie décennale. Il devra toutefois se justifier.

L’expert en construction rédigera ensuite, une fois que l’assureur se sera prononcé sur l’indemnisation, un rapport final mentionnant les travaux à réaliser et leur chiffrage exact.

Pour être le plus précis possible, il pourra se faire assister de divers experts spécialisés et d’économistes (qui réaliseront des investigations, des diagnostics…).

Au vu de ce rapport définitif, l’assureur fera sa proposition d’indemnisation à l’assuré, au plus tard 90 jours après la déclaration du sinistre.

Si la situation le justifie (cas complexes, malfaçons importantes inhérentes à la construction…), la compagnie d’assurance pourra demander un délai exceptionnel supplémentaire de 135 jours pour se prononcer sur le montant de prise en charge.

L’assuré ne peut pas demander de contre-expertise s’il n’est pas d’accord avec le montant que lui propose l’assureur, et ce qu’il agisse dans le cadre de l’assurance dommages ouvrage ou d’une garantie décennale. Même si une contre-expertise est souvent possible pour d’autres produits d’assurance (comme en cas de sinistre couvert par une assurance multirisque habitation, par exemple), ce n’est pas le cas ici.

En effet, la procédure de l’expertise est contradictoire : c’est la loi qui le dit. Vous pourrez ainsi tout à fait vous faire représenter ou assister par votre propre expert. Si vous ne le faites pas pendant la procédure, cela sera trop tard car il vous sera impossible de demander une contre-expertise par la suite !

C’est à vous de payer votre propre expert. Il œuvrera dans votre intérêt afin de ne pas vous voir opposer de refus d’indemnisation ou de minoration des réparations. Le jeu peut en valoir la chandelle, les experts mandatés par les assureurs dommages ouvrage étant rarement 100 % impartiaux .

Dans le cas de refus, il faut donc partir en assignation.

L'assureur dispose d'un délai maximal de 60 jours, à partir de la réception de la déclaration de sinistre, pour instruire votre demande.

Si l'assureur accepte la prise en charge de votre sinistre, il doit vous présenter une offre d'indemnité dans un délai maximal de 90 jours à partir de la réception de la déclaration du sinistre.

L'indemnité doit être versée dans un délai de 15 jours.

Vous pouvez engager les travaux nécessaires après avoir informé l'assureur par lettre recommandée avec avis de réception.

Dans ce cas, l'indemnité versée par l'assureur est majorée d'un intérêt égal au double du taux d'intérêt légal.

Dans le cas de refus, il faut donc partir en assignation.

Vous pouvez lui demander l'application de la garantie décennale.

Par lettre recommandée avec avis de réception, précisez que le dommage rend l’ouvrage impropre à sa destination, conformément à l'article 1792 du code civil.

L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par celui qui commande les travaux, préfinance la reprise des désordres qui entrent dans la définition de la garantie décennale. À votre assureur de se retourner ensuite contre le professionnel responsable et son assureur. Les éléments qui ne sont pas couverts par la garantie décennale bénéficient tout de même d’une garantie contractuelle d’une durée minimale de deux ans.

Dans le cas de refus, il faut donc partir en assignation.

sources :

service-public.fr

reassurez-moi.fr