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• Introduction • Définition du compromis de vente • Promesse de vente ou compromis de vente : que choisir et quelles différences ? • Les pièces à fournir et documents à annexer pour que le compromis de vente soit valide • Les conditions suspensives et clauses du compromis de vente • La signature du compromis de vente : devant notaire, en agence ou entre particuliers ? • L’acompte dans le compromis de vente : obligatoire ou pas ? • Quels droits et délai de rétractation pour l’acheteur et pour le vendeur suite à la signature du compromis de vente ?

La signature d’un compromis de vente est quasiment indispensable pour tout achat ou vente de bien immobilier (maison, appartement, terrain). La signature du compromis de vente précède la signature de l’acte définitif de vente ; c’est la raison pour laquelle le compromis de vente est souvent défini de contrat d’avant-vente. Ce compromis de vente va pouvoir prendre la forme soit d’un acte sous seing privé (rédaction et signature directement entre les parties ou plus généralement via une agence) soit la forme d’un acte authentique c’est-à-dire réalisé avec un notaire. Pour être valide, ce compromis de vente doit contenir un certain nombre d’informations (description précise du bien, prix de vente, etc.). Le versement d’un acompte d’un montant de 5 à 10% du prix du bien est également généralement décidé à la signature du compromis de vente mais n’est nullement obligatoire. Le compromis de vente engage absolument les deux parties qui le signent. Le compromis de vente doit donc être distingué de la promesse de vente (qui engage avant tout le vendeur) et de l’offre d’achat (qui engage en priorité l’acheteur). Toutefois, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis de vente (Loi Macron effective depuis le 8 août 2015) dont ne bénéficie pas le vendeur.

Le compromis de vente (correctement appelé “promesse synallagmatique de vente”) se définit comme un contrat d’avant-vente puisqu’il précède la signature du contrat de vente. Il est à distinguer de l’offre d’achat d’un bien immobilier, qui intervient généralement après la visite dudit bien ou encore de la promesse de vente. L’acheteur et le vendeur signent en général un compromis de vente lorsqu’ils désirent signer un contrat de vente mais qu’ils souhaitent retarder la conclusion définitive de la vente pour des raisons diverses (raisons financières ou de convenance personnelle).

Le compromis de vente a un caractère préparatoire mais lie tout de même les deux parties ayant donné leur accord. Sa signature présente un intérêt pour les deux parties puisque cela permet d’assurer leur sécurité.

Bon à savoir : La signature d’un compromis de vente n’est pas légalement obligatoire : il est tout à fait possible d’acheter ou de vendre un bien immobilier sans signer de compromis. Cependant, de manière pratique, le compromis de vente est quasiment obligatoire car il va protéger à la fois le vendeur et l’acheteur.

Attention ! L’acompte dans un compromis de vente sans apport pose des problèmes de trésorerie au futur acheteur. Le compromis de vente vaut il vente d’un point de vue légal ?

En principe, le compromis de vente vaut vente dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix (articles 1583 et 1589, al. 1er du Code civil).

Toutefois, les parties peuvent prévoir un autre élément que la chose et le prix comme élément essentiel du contrat de vente, ce qui retardera non pas les effets de la vente mais la formation même de la vente. Dans ce cas, le compromis ne vaut pas vente.

La promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente ») et le compromis de vente (appelée aussi « promesse synallagmatique de vente ») sont à distinguer : contrairement au compromis de vente qui est symétrique, les deux parties ayant donné leur consentement à la vente, la promesse de vente correspond quant à elle à un engagement unilatéral du vendeur.

Le vendeur consent à l’acheteur la faculté d’acquérir dans un certain délai l’objet de la vente (ex : un bien immobilier, un fonds de commerce). Seul le vendeur est engagé. Le bénéficiaire de la promesse, soit l’acheteur, ne l’est pas, il a le choix d’acquérir ou de ne pas acquérir.

Plus précisément, c’est l’absence d’engagement de l’acheteur qui permet de différencier la promesse de vente du compromis de vente.

La seule différence majeure entre la promesse de vente et le compromis de vente est la notion d’engagement de l’acheteur : le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acheteur tandis que la promesse de vente n’engage que le vendeur.

Ainsi, d’un point de vue purement stratégique, il faudra préférer la promesse de vente si vous êtes acheteur ou au contraire le compromis de vente si vous êtes vendeur.

Une promesse de vente doit être requalifiée de compromis de vente, si les deux parties ont donné leur consentement à la vente, l’une en consentant à vendre, l’autre en consentant à acheter.

• Si consentement implicite de l’acheteur : c’est le cas par exemple d’une promesse de vente qui contient la possibilité pour l’acheteur de verser une somme (qualifiée de « dédit ») lui permettant de se délier de l’obligation d’acheter. Cela signifie que l’obligation d’acheter est implicitement assumée par l’acheteur. La promesse de vente sera donc considérée comme un compromis de vente. L’acceptation de l’acheteur sera également implicite s’il verse un acompte sur le prix.

• Si absence de liberté de l’acheteur d’acquérir : une indemnité d’immobilisation est en général pratiquée dans les promesses de vente et correspondant à une somme versée au vendeur en contrepartie de l’immobilisation de son bien au profit de l’acheteur.

Si le montant de l’indemnité d’immobilisation est très important et contraint ainsi l’acheteur à s’engager à acquérir (« à lever l’option »), la liberté de ce dernier d’acheter ou ne pas acheter est en réalité inexistante. La promesse de vente sera donc considérée comme un compromis de vente.

Dans la promesse de vente (appelée aussi “promesse unilatérale de vente”), le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une “option” pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !

En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé . Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.

Les droits d’enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.

cet accord préliminaire constitue un véritable “contrat”, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

Dans le compromis de vente (ou “promesse synallagmatique de vente”), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié. Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.

Pour que le compromis de vente soit valide et puisse être signé, il faudra que ce compromis de vente contienne un certain nombre de pièces.

Les documents techniques à annexer en cas de vente de tout bien immobilier

Différents diagnostics techniques doivent être annexés au compromis de vente : le vendeur fera donc appel à des experts avant la vente dans le but de faire établir ces diagnostics. Le vendeur doit cependant faire attention au délai de péremption des diagnostics comme suit :

• pour le diagnostic relatif à l’amiante : le diagnostic a une valeur permanente, il n’est donc pas nécessaire pour le vendeur d’y procéder plusieurs fois

• pour le diagnostic relatif au plomb : le diagnostic est valable 1 an mais il est inutile pour le vendeur d’établir un nouveau diagnostic si celui effectué atteste de l’absence de revêtements contenant du plomb ou de la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires

• pour les termites : le diagnostic est valable 6 mois

• pour les risques naturels et technologiques : le diagnostic est valable 6 mois

• pour la performance énergétique : 10 ans

• pour l’assainissement non collectif : 3 ans

• pour l’installation intérieure de gaz de plus de 15 ans : 3 ans

• pour l’installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans : 3 ans

Les documents à annexer en cas de vente d’un lot de copropriété

En plus des diagnostics techniques, la loi Alur du 24 mars 2014 qui a pour objectif de « mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété » prévoit en son article 54 l’annexion de documents tels que :

• ceux relatifs à l’organisation de l’immeuble :

o la fiche synthétique de la copropriété ;

o le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (ainsi que tous les actes les modifiant) ;

o les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (excepté le cas où ni le vendeur ni le syndic n’en dispose)

• ceux relatifs à la situation financière de la copropriété :

o le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel déjà payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédent la vente ;

o les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndic et les sommes dues au syndic par l’acheteur ;

o l’état global des impayés de charges au sein du syndic ; si le syndic dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur ;

o le carnet d’entretien de l’immeuble.

• le cas échéant, ceux relatifs à la situation générale de l’immeuble : si l’assemblée générale des copropriétaires a fait établir un diagnostic technique global, il faudra également annexer ce dernier.

Il est judicieux de veiller à ne pas oublier d’annexer ces documents au moment de la signature du compromis de vente car le moment de leur communication fait courir le délai de rétractation de l’acheteur.

Si le vendeur transmet ces documents en retard à l’acheteur (après la signature du compromis), le délai de rétractation de l’acheteur ne commencera à courir qu’à partir du moment de la transmission de ces documents et non à partir du moment de la réception du compromis de vente.

L'ensemble des documents à fournir à l'acheteur d'un lot de copropriété doit être fourni au plus tard au moment du compromis de vente à l'acheteur : soit en les y annexant, soit, depuis le 29 août 2015, en les lui ayant transmis auparavant sur tous supports, y compris par voie dématérialisée, à condition dans ce cas que l'acheteur ai accepté expressément le mode de transmission choisi. L'acheteur atteste au moment de la signature du compromis de vente que les documents requis lui ont bien été remis.

Toutefois, si l'intégralité des documents relatifs à l'organisation et à la santé financière de l'immeuble n'ont pas été remis à l'acheteur au plus tard à la date de signature du compromis de vente, le départ du délai de rétractation est reporté. Il ne commence à courir qu'à compter du lendemain du jour où les informations manquantes lui sont communiquées.

Dans certains cas, toutefois, l'ensemble des documents n'est pas à fournir à l'acheteur.

Le compromis de vente contient en général des conditions suspensives : cela signifie que la vente sera parfaite si les conditions se réalisent. Si une des conditions suspensives intégrées dans le compromis de vente ne se réalise pas, alors la vente sera caduque et le compromis de vente de fait annulé.

Les conditions suspensives suivantes (non exhaustives) sont fréquemment insérées dans les compromis de vente. Vente conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt

L’article L. 312-15 alinéa 1er du Code de la consommation dispose que le compromis de vente doit indiquer si le prix sera payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts. En principe, le compromis de vente contient une clause conditionnant la vente à l’obtention d’un prêt destiné à financer l’acquisition du bien.

L’acheteur ne sera donc pas engagé si son achat ne se retrouve pas financé. Cette condition doit durer au moins un mois pour permettre à l’acheteur de rechercher le prêt souhaité.

Si les parties souhaitent écarter la condition suspensive d’obtention d’un prêt, elles doivent y procéder par mention manuscrite selon laquelle l’acheteur déclare que le prix sera payé sans l’aide d’un prêt.

Si jamais le compromis ne précise pas comment le prêt sera payé, soit à l’aide d’un prêt, soit sans prêt, la condition d’obtention d’un prêt sera alors considérée comme implicite.

Attention : Lorsqu’une banque vous fait une offre de prêt, celle-ci doit clairement afficher le Taux Effectif Global (TEG). Les erreurs sur le TEG sont fréquentes, notamment lorsque les intérêts sont calculés sur 360 jours.

La réalisation de la vente est en général soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme précisant qu’aucune restriction significative n’est susceptible de déprécier le bien ou de le rendre impropre à sa destination et qu’il n’existe pas de servitude (ex : droit de passage) légale ou conventionnelle.

Une autre condition suspensive ordinairement insérée dans le compromis de vente est relative à l’absence d’inscription hypothécaire du bien.

Les deux clauses suivantes sont les deux principales permettant de garantir la conclusion de l’acte de vente définitif.

Existence d’une clause pénale

L’insertion d’une clause pénale permet d’assurer l’exécution par le débiteur (l’acheteur ou le vendeur) de son obligation (article 1226 du Code civil) et le cas échéant, de sanctionner une inexécution fautive (article 1229, al. 1 Code civil) par le versement de dommages-intérêts dont le montant est précisé. La clause pénale peut donc être dans l’intérêt du vendeur ou de l’acheteur pour les contraindre l’un et l’autre à exécuter leurs obligations. Versement d’un dépôt de garantie de 10%

En pratique, il est courant pour l’acheteur de verser une certaine somme (soit au notaire, soit à un tiers tel que l’agent immobilier) lors de la signature du compromis de vente, cette somme est appelée « dépôt de garantie ». Cette somme sera déduite du prix de la vente et considérée comme un acompte si cette dernière se réalise ou sera acquise au vendeur si l’acte de vente définitif n’est pas signé. L’usage est de fixer le dépôt de garantie à 10 % du prix de vente.

Bon à savoir : D’autres clauses peuvent être insérées dans le compromis de vente comme une clause de substitution par exemple.

Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée “clause de dédit ”, permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.

Le compromis de vente peut prendre la forme d’un acte sous seing privé (sans notaire) ou d’un acte authentique (devant notaire). Les parties ont le choix également entre le support papier et le support électronique. On parlera alors davantage de promesse de vente s’il est signé devant notaire. Chez le notaire, des pièces obligatoires sont à fournir.

Bon à savoir : En principe, si les parties choisissent de signer le compromis de vente devant un notaire, ce sera à l’acheteur de choisir le notaire.

Les parties ne sont nullement obligées de signer le compromis devant notaire. Si elles se sont mises d’accord sur le prix, elles peuvent très bien décider de signer le compromis au moment et à l’endroit de leur choix.

Pour formaliser cet accord, il est fortement recommandé d’utiliser des modèles de compromis complets et à jour des dernières lois. Même si le compromis de vente est établi sous seing privé, la signature de l’acte de vente définitif sera faite plus tard devant notaire.

La signature du compromis de vente devant notaire est obligatoire uniquement si le vendeur et l’acheteur prévoient une durée de validité du compromis de vente supérieure à 18 mois, c’est-à-dire si le délai entre la signature du compromis de vente et la réitération du compromis devant notaire est supérieur à 18 mois.

Lorsque le vendeur ou l’acquéreur ne peut pas se déplacer afin de signer un compromis de vente, il a la possibilité, au préalable, de donner pouvoir à un tiers en faisant une procuration pour signer ce compromis de vente.

En principe, le compromis de vente doit comporter autant d’exemplaires que de parties mais il est également possible de n’établir qu’un seul exemplaire.

Si plusieurs exemplaires du compromis de vente : il y aura dans ce cas autant d’originaux du compromis que de parties ayant un intérêt distinct donc au moins en double exemplaire, un pour le vendeur et un pour l’acheteur. Chacun des exemplaires originaux doit être signé et avoir le même contenu. Attention, si un seul exemplaire est signé par les parties et que des photocopies par exemple sont faites, la règle ne sera pas respectée.

Si exemplaire unique du compromis de vente : il sera judicieux dans ce cas de déposer le compromis entre les mains d’un notaire qui ensuite s’occupera de la finalisation de l’acte de vente définitif.

L’acompte ou dépôt de garantie dans le compromis de vente est une somme versée par la partie qui s’engage à acheter le bien immobilier et qui sert à confirmer l’intention d’achat.

S’il est d’usage que le vendeur réclame à l’acquéreur potentiel le versement d’un acompte, le versement d’un acompte n’est nullement obligatoire : la Loi ne précise rien à ce sujet et n’exige pas le versement d’une somme en vue d’un achat immobilier.

Ainsi, le compromis de vente peut tout à fait être signé et la vente conclue sans que l’acheteur n’ait eu à verser d’acompte. Attention cependant : signer un compris de vente sans demander d’acompte représente un risque pour le vendeur car celui-ci n’a alors aucune garantie par rapport à l’intention réelle d’achat de l’acheteur potentiel ni sur sa solvabilité.

Si le vendeur décide de ne pas demander d’acompte, alors il conviendra d’être très prudent dans la rédaction du compris de vente et d’insérer notamment des clauses suspensives pour se prémunir de certaines situations.

L’acompte permet d’un côté de renforcer et de concrétiser le lien contractuel créé suite à la signature du compromis de vente et d’autre part va permettre de garantir la solvabilité de l’acquéreur et donc offrir une garantie supplémentaire au vendeur.

Le montant de l’acompte est généralement fixé entre 5% et 10% du prix de vente du bien. Là encore, la Loi n’encadre pas le montant de l’acompte : aucun minimum n’est requis et, à l’inverse, le vendeur pourra tout à fait demander plus de 10% du prix de vente final.

En revanche, la loi encadre le moment du versement de l’acompte lorsque l’acheteur potentiel est un particulier : en principe, aucun acompte ne pourra être exigé avant la fin du délai légal de rétractation de 10 jours sauf dans le cas où le compromis est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel qui sera alors le garant de l’acompte. L’acompte prévu dans les dispositions du compromis de vente peut être versé indifféremment par chèque ou virement bancaire et la somme peut être versée directement au vendeur.

Attention toutefois à cette situation qui peut être très risquée pour des raisons évidentes. Il est donc généralement conseillé de placer l’acompte sous séquestre (en le confiant à un agent immobilier ou à un notaire par exemple).

L’acheteur peut-il le récupérer s’il renonce à l’achat ?

Si l’acte définitif de vente est conclu, alors le montant de l’acompte versé est bien évidemment déduit du prix de vente final.

Notez que si l’acheter particulier renonce finalement à l’achat, alors l’acompte ne lui sera restitué que si l’acheteur respecte la procédure et le délai de rétractation prévus par la loi et décrit ci-après. Dans le cas où le délai de rétractation du compromis de vente est dépassé l’acompte sera encaissé par le vendeur comme contrepartie financière.

Le compromis de vente est un acte qui engage les deux parties. Cependant, le vendeur et l’acheteur ne vont pas forcément être égaux en termes de droit de rétractation et de délai de rétractation suite à la signature du compromis de vente.

L’acheteur particulier bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis de vente. Ce droit de rétractation était originellement de 7 jours mais est passé à 10 jours suite à la Loi Macron du 6 août 2015 qui a été mise en application dès le 8 août 2015.

Notez que l’acheteur particulier peut exercer son droit de rétractation dans n’importe quelle situation : il n’a pas besoin de fournir un quelconque motif.

Ce délai de rétractation est valable lors de l’achat d’un immeuble à usage d’habitation (maison ou appartement). En revanche ce droit de rétractation ne peut pas être exercé dans le cas d’un compromis de vente d’un box ou garage, ou encore d’un bien destiné à une utilisation commerciale.

Le cas du compromis de vente d’un terrain est ici particulier : l’acheteur n’a en principe pas de droit de rétractation sauf dans le cas où le terrain est situé au sein d’un lotissement possédant un permis de construire ou d’aménagement.

Pas de délai de rétractation pour l’acheteur professionnel

L’acheteur professionnel, défini comme une personne dont l’activité professionnelle consiste en l’achat, la revente ou l’exploitation comme la location de biens immobiliers ne peut pas faire jouer de droit de rétractation suite à la signature du compromis de vente.

Ainsi, la qualité de « professionnel » ou « non professionnel » va s’apprécier selon la destination du bien immobilier et non pas selon la profession exercée par l’acheteur.

Cela va en particulier être valable pour les SCI dont l’objet premier est l’exploitation de biens immobiliers.

Le vendeur ne bénéficie en principe pas du droit de rétractation suite à la signature du compromis de vente. Cela implique qu’une fois le compromis signé, il est absolument engagé vis-à-vis de l’acheteur à vendre son bien.

Le délai de rétractation de 10 jours comment à courir le lendemain de la signature du compromis de vente, à condition que celui-ci soit valide c’est-à-dire accompagné des différents documents à remettre obligatoirement à l’acheteur.

Si ce n’est pas le cas, alors le délai de rétractation dont bénéficie l’acheteur ne commencera à courir qu’à partir du lendemain où toutes les pièces nécessaires ont été fournies à l’acheteur.

Le calcul des 10 jours s’effectue en jours ouvrés, c’est-à-dire du lundi au vendredi. Par ailleurs, notez que si la fin du délai de rétractation tombe un jour férié, alors la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Pour se rétracter, l’acheteur n’a qu’à envoyer un courrier recommandé à son vendeur avec accusé de réception en lui spécifiant clairement son intention de renoncer à l’achat.

Bon à savoir : Entre les dates de signature de l’avant-contrat et de l’acte de vente, il peut arriver que des faits nouveaux contraignent les parties à modifier le compromis de vente : on pourra alors faire un avenant au compromis de vente.

Si le 10e jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduc et les sommes versées par l'acquéreur doivent lui être restituées dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.