Différences

Ci-dessous, les différences entre deux révisions de la page.

--- process:copropriete:25-08-01-mise-en-place-et-suivi-des-procedures-de-recouvrement [2018/10/30 11:26] – [4. Les garanties de paiement] stadi
+++ process:copropriete:25-08-01-mise-en-place-et-suivi-des-procedures-de-recouvrement [2018/12/06 10:58] – stadi
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 A ce stade le gestionnaire contentieux **devra créer le dossier en recouvrement sur le logiciel [[process:copropriete:25-10-architecture_redmine_en_copropriete|redmine]]**, ce qui permettra de suivre les évolutions et échanger avec le gestionnaire sur les actions à mener.
+**NB : Les procédures qui suivent s'appliquent hors [[process:copropriete:25-08-03-representation-gestion-dossiers-surendettement|dossier de surendettement]]**
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 Si, au contraire, le juge rejette la demande, **le créancier (celui qui réclame le paiement) ne dispose d'aucun recours, mais il peut engager une procédure judiciaire classique**.
+Le débiteur, celui qui doit payer la dette, dispose d'un mois à partir de la signification de l'ordonnance d'injonction par le créancier, pour la contester par voie d'opposition auprès du tribunal qui l'a rendue, dans ce cas le service contentieux doit saisir un avocat.
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 Pour ce qui nous concerne, **nous privilégions la procédure en recouvrement au fond** ,car les autres procédures ne permettent pas la saisie immobilière et donne trop souvent matière a contestation.
+d) La transmission du dossier à l'avocat
+Une lettre de mission sera transmis à l'avocat via le modèle [[https://espaceco.groupimo.fr/| de la base documentaire]]
+Le dossier devra comprendre :
+- Copie des appels de fonds et répartition des charges, extrait de compte du copropriétaire depuis le premier impayé
+- Relevé de propriété et / ou avis de mutation
+- Copie du commandement de payer
+- Copie du règlement de copropriété
+- Copie du contrat de syndic en cours
+- Copie des procès verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes
+- Copies factures frais de remise dossier pour cdt de payer et assignation (frais contractuels).
 ====4.	 Les garanties de paiement====
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 **ATTENTION !**
-Conformément à [[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000880200&idArticle=LEGIARTI000006471641&dateTexte=&categorieLien=cid|l'art 19 de la loi]] aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
+**Conformément à [[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000880200&idArticle=LEGIARTI000006471641&dateTexte=&categorieLien=cid|l'art 19 de la loi]] aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.**
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 c) Le privilège immobilier
-Conformément à [[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=33501E8D7A412729A9A280FA14439B2C.tplgfr32s_3?idArticle=LEGIARTI000028807572&cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20181030|l'article 19-1 de la loi de 65 ] et [[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000732004&categorieLien=id|l'article 34 de la loi du 21 juillet 1994 sur l’habitat ]] :
+Conformément à [[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=33501E8D7A412729A9A280FA14439B2C.tplgfr32s_3?idArticle=LEGIARTI000028807572&cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20181030|l'article 19-1 de la loi de 65 ]] et [[https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000732004&categorieLien=id|l'article 34 de la loi du 21 juillet 1994 sur l’habitat ]] :
 Il nait lors de la vente du lot du débiteur, il n’a pas besoin d’être inscrit, il prime toute autre créance pour les charges des 2 dernières années, vient en concours avec la banque la 3ème et la 4éme année, et avec tous les autres créanciers au-delà, d’où l’utilité d’**inscrire dès le début du contentieux une hypothèque légale**.
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 ====5.	L’information aux copropriétaires====
-  * Le gestionnaire contentieux doit tenir à jour sur le logiciel de gestion ou autre l’évènementiel contentieux, et doit transmettre l'information sur redmine pour qu'elle soit transmise au conseil syndical.
+  * Le gestionnaire contentieux doit tenir à jour sur le logiciel de gestion ou autre l’évènementiel contentieux, et doit transmettre l'information sur le logiciel [[process:copropriete:25-10-architecture_redmine_en_copropriete|redmine en 2018]] pour qu'elle soit transmise au conseil syndical.
-  * Lors de la tenue du CS préparatoire à l’assemblée, et dans les documents annexés à la convocation de l’assemblée générale, la comptabilité mandant doit donner un état détaillé des débiteurs qui doit être joint ainsi qu’un état des procédures engagées (dans le rapport d’activité du syndic) afin de recouvrer les impayés.
+  * Lors de la tenue du CS préparatoire à l’assemblée, et dans les documents annexés à la convocation de l’assemblée générale, la comptabilité mandant  et le service contentieux si il en existe un doit donner un état détaillé des débiteurs qui doit être joint ainsi qu’un état des procédures engagées (dans  [[https://wiki.groupimo.fr/process/copropriete/25-04-01-communiquer-a-intervalles-reguliers-avec-les-coproprietaires-et-le-cs?s[]=rapport&s[]=activit%C3%A9#le-rapport-d-activite-du-syndic|le rapport d’activité du syndic]]) afin de recouvrer les impayés.
-  * Si la saisie immobilière des lots du débiteur est envisagée, la résolution de saisie doit être portée à l’ordre du jour, et justifiée par le syndic par un « historique » préliminaire au vote de la résolution (voir modèle de résolution de saisie immobilière).
+  * Si la saisie immobilière des lots du débiteur est envisagée, la résolution de saisie doit être portée à l’ordre du jour, et justifiée par le syndic par un « historique » préliminaire au vote de la résolution.
 ====6. Suivi de l'execution (post jugement)====
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 A l'issue de la signification du jugement plusieurs démarches doivent être entreprises pour s'assurer du recouvrement des charges.
-La saisie sur compte bancaire ou sur salaire sont les procédures d’exécutions privilégiées car plus rapide mais les autres mesures ne sont pas exclues (saisie des véhicules terrestres à moteur , saisie des loyers, saisie des droits d'associés et valeurs mobilières...)
+les procédures d’exécutions à privilégier ,dans l'ordre sont :
+.La saisie sur compte bancaire
+.La saisie sur loyer
+.La saisie sur salaire
+Toutefois il existe d'autres procédures d'exécution qui ne sont pas écartées, mais moins efficace(La saisie  mobilière,La saisie des véhicules à moteur saisie des droits d'associés et valeurs mobilières...)
+Nous concernant, en cas d'échec des procédures d’exécutions privilégié ,nous préconisons [[https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16987|la saisie immobilière]] qui doit être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires.
+Afin de procéder à l’exécution ,il est nécessaire de fournir à huissier un certain nombre d'éléments , par exemple (liste non exhaustive) :
+Date de naissance du débiteur (pour recherche [[la saisie immobilière|FICOBA]] )
+Nom de l'employeur (pour saisie des rémunérations)
+Nom du locataire et situation précise du bien (pour saisie des loyers)
+Pour ce faire le gestionnaire contentieux consulte un cabinet d'enquête civil ( [[https://www.ater.fr/|ATER en 2018]] ) afin d'obtenir des informations sur :
+* La solvabilité du débiteur
+* L'adresse du débiteur
+* L'état civil du débiteur
+Les frais de cette recherche reste à la charge du débiteur , s'agissant de frais d'exécution.
--Huissier , à la demande du gestionnaire contentieux , doit immédiatement faire une recherche sur le  fichier [[https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2233 |FICOBA]], ceci afin d'identifier les comptes bancaires ouvert en France au nom du débiteur
 -Une fois les comptes bancaires identifiés , faire procéder à une saisie.
--Dans l'éventualité où la saisie sur les comptes n'est pas possible, faire procéder à une saisie des rémunérations
+-Dans l'éventualité où la saisie sur les comptes n'est pas possible, faire procéder à une saisie des loyer ou  des rémunérations
 Si l'exécution s'avère impossible (insolvabilité du débiteur) , huissier devra absolument délivrer un certificat d'irrécouvrabilité, ce document sera nécessaire afin de justifier auprès du jugement d'une demande de saisie du lot.
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 ===3. La saisie du lot===
-Passé ce stade, la créance doit être considérée comme douteuse , aussi des garanties doivent êtes prises pour s'assurer de recouvrer la créance, **la prise d'hypothèque est obligatoire**.
+Passé ce stade, la créance doit être considérée comme douteuse , et le gestionnaire doit informer la comptabilité afin d'établir les annexes comptables qui seront communiquées lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
 Pour la vente immobilière, après obtention de l'autorisation de l'assemblée générale, il faut immédiatement se rapprocher de l'avocat pour application de la décision.
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 Pour mieux comprendre le déroulé de cette procédure voir : [[https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16987 |Fiche pratique de la saisie immobilière ]]
 ====7.	Facturation des honoraires de suivi contentieux====
-Conformément au contrat de syndic, les honoraires doivent être facturés au fur et à mesure.
+Conformément au [[https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/3/26/JUSC1502013D/jo/texte|Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières]]
+les honoraires du suivi du dossier transmis à l'avocat  doivent être facturés annuellement.
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