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Résidence de La Baie - Tartane

I - Présentation et historique de l'opération

Dans les années 1990, deux hôtels ont été construits à Tartane, et vendus en défiscalisation par GFD. L'hôtel de la Baie du Galion, et l'hôtel de la Goelette. Ces hôtels étaient déjà en copropriété dès leur origine.

Depuis 2010, les dirigeants de GFD se posent des questions sur le devenir de ces biens compte tenu de l'évolution négative des chiffres de l'hôtellerie en Martinique. Une partie de l'hôtel se retrouve inexploitée. Ils contactent la société Groupimo pour étudier divers scénarios.

En 2019, ils donnent mandat de vendre le “bas” de l'hôtel du Galion qui est dans un état de dégradation très avancé, et l'hôtel de la Goelette.

Afin de commercialiser, il est prévu d'effectuer différents travaux et aménagements juridiques. Créer une copropriété distincte de Baie du Galion avec des accès distincts (par l'hôtel Goelette), pour ne pas entraver l'exploitation et la grande piscine qui restent sur “Baie du Galion”.

Les opérations de commercialisation démarrent en septembre 2019. Le site internet pour la vente est accessible sur Ventes.LaBaie.Eu . Il est prévu la gestion par un mandat de gestion avec un estimatif de revenus, les travaux Parties Privatives pour les lots Baie2 et Baie du Galion, les travaux Parties Communes pour l'ensemble des copropriétés, et une possibilité de défiscalisation en LMP ou LMNP.

La régularisation juridique du changement de statut (création de la copropriété Baie2, et modification sur Baie1) retardent les premières signatures.

La première crise du Covid frappe les Antilles en Mars 2020, en même temps que les premières ventes se régularisent.

GFD demande d'ouvrir a la commercialisation une opération dénommée Baie3, partie de Baie du Galion. Puis ils décident de vendre la totalité de la Baie du Galion. Ce sont donc 202 lots qui se retrouvent à la vente, dont une part de locaux commerciaux (ex parties communes), et une part de “Lots Compliqués” qui sont les lots restants à des Eurl de défiscalisation en impayés de charges de copropriété.

En septembre 2020, GFD nous confie un mandat de gestion liberté pour les biens qu'il leur reste et intègrent le pool. Ils ne peuvent payer leurs charges courantes, les ventes permettent de régulariser la situation.

Néanmoins GFD accepte de garder en prépaiement à frais avancés certaines factures de charges que les syndicats ne peuvent honorer par manque de trésorerie. L'électricité, l'eau, et l'assurance. Depuis l'assurance est payée par les copropriétés directement.

En février 2021, nous obtenons le label Green Tourism qui récompense le projet et les évolutions écologiques de la résidence. Ce programme ambitieux permet d’ancrer la résidence dans son environnement en l’engageant fortement pour la révolution verte de la Martinique. Les travaux sont en cours de réalisation.

En Mai 2021, la société Karibea accepte de référencer la résidence auprès de son réseau. L’exclusivité de la mise en location est ainsi confiée au premier opérateur martiniquais.

En Août 2021 une nouvelle vague Covid touche la Martinique.

En Novembre 2021 une violente crise sociale touche la Martinique.

1er semestre 2022, ouverture prévue d'un magasin supérette “Carrefour Express” sur la partie haute de la résidence (ancien accueil hotel Baie du Galion), avec remplacement et déplacement de la fermeture.

Mars 2022 résiliation par karibea de la convention de commercialisation, remise en service de labaie.eu, recrutement de commerciaux dédiés, webdev mise en place du pms et Channel manager en interne.

II- Présentation des équipes, de l'organigramme, et du projet

II-1 Le Projet de la Résidence de la Baie Tartane côté Immobilier

L'opération est dorénavant baptisée “Résidence de la Baie Tartane”.

Un plan a été réalisé pour la représenter. Il est accessible ici. Des noms de bâtiments, et des couleurs, ont été attribués pour permettre une meilleure circulation. Les noms de bâtiments commencent par A (Abricot, Acerola, Ananas, Avocat) avec couleur jaune pour Baie du Galion, par C (Cacao et Caramboles) avec couleur bleue pour Baie 2, et par G avec couleur rose pour Baie 1.

Elle regroupe 3 entités juridique, la copropriété de la Baie du Galion, la copropriété de Baie 2, et la copropriété de Baie 1. Pour mémoire, les copropriétés sont légalement représentées par leur syndic, assistées/surveillées par les copropriétaires et leurs représentants, le conseil syndical.

Un projet d'union est en cours pour permettre une gestion unifiée. Des dossiers importants dépendent de cette union (alimentation électrique, alimentation en eau, évacuation des eaux usées, internet, …) qui méritent d'être rapidement régularisée (11/21) pour éviter des interruptions de service.

Pour l'heure les relations entre les 3 entités sont gérées par des conventions sous seings privés.

Au total, la résidence réunit 202 lots. Sur Baie du Galion : 111 lots, sur Baie 2 : 41 lots et sur Baie 1 : 50 lots.

Les numéros de lots ne sont pas les numéros de chambres. Il existe un plan des numéros de chambres accessible ici.

Sur les 202 lots, il y a 13 lots commerciaux (8 sur Baie 1, 5 sur Baie du Galion).

Afin de mener cette opération, 40 collaborateurs Groupimo sont actuellement dédiés et mobilisés pour l'avancement des dossiers. L'organigramme est librement accessible ici.

II-2 Le projet côté Actif d'investissement

L'idée demeure de pouvoir valoriser le patrimoine des copropriétaires et de présenter un visage unifié aux utilisateurs (touristes, dans une résidence touristique). Plus spécifiquement, que ce soit les commercialisateurs, les tour opérateurs, ou les clients “final”, ils demandent tous un interlocuteur unique avec une gestion simple, et un produit packagé. C'est aussi pour cela que la priorité est donnée en locatif au Pool qui doit demeurer la norme car il défend l'intérêt du plus grand nombre. Chaque propriétaire peut décider d'intégrer ou de quitter le pool depuis la messagerie de son espace client. A compter de Mars 2022, tous les mandats de gestion sont dans le pool.

Dans ce contexte, le parallèle avec les marchés financiers, et l'identification de la résidence (et des lots de chacun) en tant qu'investissement dans un actif est intéressant.

Cet actif hors marché, n'avait quasiment plus de valeur lorsque nous l'avons examiné pour la première fois (2010). Le marché de la revente des hôtels aux Antilles est très tendu, et l'état de certains lots (Baie 2) était catastrophique. Le rendement était difficile a caractériser mais globalement négatif.

En 2019, l'ensemble était estimé (et en cours de réalisation) aux alentours de 10.000.000 d'euros. Le rendement actuel (2021) reste très faible du fait des travaux en cours, et des crises covid et sociales.

L'objectif est d'amener la valorisation à 16.000.000 d'euros en 2029, avec en sus un rendement net de 3% (revenus locatifs), soit 480.000 euros.

Cela signifie une hausse de la valeur des lots sur dix ans de 60% en moyenne, et un revenu net de l'ordre de 2400 euros annuels.

C'est notre feuille de route et l'objectif de notre action quotidienne.

III- Dossiers en cours

La résidence de la Baie fonctionne uniquement en digital pour limiter les charges. Au centre de l'infrastructure Groupimo, nous avons un logiciel open source qui nous permet de suivre TOUTES les demandes de la copropriété, des propriétaires, des fournisseurs,… il s'agit de Redmine.

A date du 10/11/2021, il existe 64 “gros” dossiers en cours sur résidence de la baie. Ils sont eux mêmes subdivisés en autant de dossiers que de points a traiter. Exemple, “travaux parties communes pose compteur eau froide et eau chaude 2.1”, se compose en fait de trois sous dossiers, un pour B1 (finis réceptionnés), un pour B2 (finis a réceptionner) et un pour BDG (en cours).

Ils sont accessibles ici

L'ensemble de ces éléments doivent être réalisés avant fin 2022 pour finaliser l'opération et la concrétisation du projet de la Résidence de la Baie de Tartane, en espérant que nous serons sortis de la crise sanitaire #Covid.

IV- Problèmes de gestion et de location (touristique)

Propriétaire

Pool : de l'intérêt de développer une offre commune, et une mutualisation des recettes

Absence de touristes du fait des crises covid, manque de chiffre d'affaires : partenariat exclusif mise en location

Blocage des calendriers par certains copropriétaires

Boîte a clef numérique, accueil client, conciergerie, “prestation à 70 euros” réservée à la gestion, 140 euros hors gestion.

Organisation de réunion “gestion” avec des propriétaires concernés

Locataire

V- Problèmes de copropriété (Parties Communes)

Les problèmes de copropriété peuvent parfois être complexes a traiter compte tenu des intervenants multiples (parties communes, parties privatives, assurances, prestataires, …). Seule l'assemblée générale, qui regroupe l'ensemble des copropriétaires, peut valablement prendre toutes les décisions pour le syndicat des copropriétaires.

Le syndic est le représentant du syndicat des copropriétaires, et il ne peut agir (sauf urgence) que suite aux décisions de l'assemblée générale des copropriétaires.

Le Conseil syndical est élu par l'assemblée générale et représente les copropriétaires, en surveillant la gestion du syndic.

Le copropriétaire est un membre du syndicat des copropriétaires. Il possède une quote-part indivise des parties communes, et bien sûr, ses parties privatives.

Assemblées générales

AG Ordinaire : 1 fois par an

AG Spéciale : autant que de besoins

Conseil syndicaux

Union : 1/mois (a valider)

Par résidence : au libre choix des conseillers syndicaux de chaque résidence

Copropriétaires

Toutes les demandes doivent être faites uniquement depuis votre espace client, messagerie. Les demandes dans l'espace client doivent être traitées dans les 48 heures par Groupimo.

Vous y trouverez aussi toutes les informations sur la copropriété, les procès verbaux des assemblées générales, votre compte individuel, les factures de le copropriété, …

Lettre d'information de la Résidence : BaieNews

L’actualité de la Résidence de La Baie TARTANE, par nous et pour vous. Copropriétaires, retrouvez les éditions de notre Newsletter. Son intérêt : vous informez de l'actualité de votre Résidence, de l’info et de la veille. Nous vous informons de tous les travaux, actions ou encore événements menés au sein de la Résidence. Liens des Newsletters déjà parues :

BaieNews #1 - Rés. de La Baie Tartane - http://l.groupimo.fr/baienews-1

BaieNews #2 - Rés. de La Baie Tartane - http://l.groupimo.fr/baienews-2

BaieNews #3 - Rés. de La Baie Tartane - http://l.groupimo.fr/baienews-3

VI- planning des réunions de travail internes - Résidence de la baie Tartane

actualisé 12/21

- lundi après midi, suivi des travaux parties communes (une fois tous les 15 jours) ou sur le suivi des travaux parties privatives (une fois tous les autres 15 jours)

- mardi matin, notaires pour les suivis des dossiers de vente

- mercredi matin, Direction Générale pour avancer sur le projet

- mercredi après midi, “baieback” ventes sur le suivi des dossiers de vente (rétroplanning, financement banque,…) pour préparer les ventes notaires et valider avec les acquéreurs l'évolution de leurs dossiers

- jeudi matin, Karibea pour la commercialisation locative

- vendredi après midi, une permanence sur site de la direction du site et du service gestion pour suivi demandes, amélioration fonctionnement, process, pool,…

residence-de-la-baie-tartane.txt · Dernière modification : 2022/03/10 03:34 de splaissy