Différences

Ci-dessous, les différences entre deux révisions de la page.

--- residence-de-la-baie-tartane [2021/12/15 12:32] – splaissy
+++ residence-de-la-baie-tartane [2023/03/20 06:38] – [III- Dossiers en cours] splaissy
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 ====I - Présentation et historique de l'opération====
-Dans les années 1990, deux hôtels ont été construits à Tartane, et vendus en défiscalisation par GFD. L'hôtel de la Baie du Galion, et l'hôtel de la Goelette. Ces hôtels étaient déjà en copropriété.
+Dans les années 1990, deux hôtels ont été construits à Tartane, et vendus en défiscalisation par GFD. L'hôtel de la Baie du Galion, et l'hôtel de la Goelette. Ces hôtels étaient déjà en copropriété dès leur origine.
-Depuis 2010, les dirigeants de GFD se posent des questions sur le devenir de ces biens compte tenu de l'évolution négative des chiffres. Une partie de l'hôtel se retrouve inexploitée. Ils contactent la société Groupimo pour étudier divers scénarios.
+Depuis 2010, les dirigeants de GFD se posent des questions sur le devenir de ces biens compte tenu de l'évolution négative des chiffres de l'hôtellerie en Martinique. Une partie de l'hôtel se retrouve inexploitée. Ils contactent la société Groupimo pour étudier divers scénarios.
 En 2019, ils donnent mandat de vendre le "bas" de l'hôtel du Galion qui est dans un état de dégradation très avancé, et l'hôtel de la Goelette.
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 En septembre 2020, GFD nous confie un mandat de gestion liberté pour les biens qu'il leur reste et intègrent le pool. Ils ne peuvent payer leurs charges courantes, les ventes permettent de régulariser la situation.
-GFD accepte de garder en prépaiement à frais avancés certaines factures de charges que les syndicats ne peuvent honorer par manque de trésorerie. L'électricité, l'eau, et l'assurance. Depuis l'assurance est payée par les copropriétés directement.
+Néanmoins GFD accepte de garder en prépaiement à frais avancés certaines factures de charges que les syndicats ne peuvent honorer par manque de trésorerie. L'électricité, l'eau, et l'assurance. Depuis l'assurance est payée par les copropriétés directement.
 En février 2021, nous obtenons le label Green Tourism qui récompense le projet et les évolutions écologiques de la résidence. Ce programme ambitieux permet d’ancrer la résidence dans son environnement en l’engageant fortement pour la révolution verte de la Martinique. Les travaux sont en cours de réalisation.
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-En Mai 2021, la société Karibea accepte de commercialiser la résidence auprès de son réseau. L’exclusivité de la mise en location est ainsi confiée au premier opérateur martiniquais.
+En Mai 2021, la société Karibea accepte de référencer la résidence auprès de son réseau. L’exclusivité de la mise en location est ainsi confiée au premier opérateur martiniquais.
 En Août 2021 une nouvelle vague Covid touche la Martinique.
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 er semestre 2022, ouverture prévue d'un magasin supérette "Carrefour Express" sur la partie haute de la résidence (ancien accueil hotel Baie du Galion), avec remplacement et déplacement de la fermeture.
+Mars 2022 résiliation par karibea de la convention de commercialisation, remise en service de labaie.eu, recrutement de commerciaux dédiés, webdev mise en place du pms et Channel manager en interne.
+Septembre 2022 :
+- après la difficile résiliation karibea, les négociations avec deux tour opérator pré-selectionnés se poursuivent.
+- Les travaux des parties communes sont maintenant executés à plus de 75 %
+- Les ventes se finalisent avec plus de 75% de lots vendus actés, il reste quelques lots commerciaux et quelques chambres a vendre. Certains lot reviennent à la vente et on constate une légère hausse des prix de vente selon l'emplacement des lots et leur entretien.
+Novembre 2022 :
+Réservation de plus de 1800 nuits dans le pool par un premier opérateur de renom.
+Mars 2023 :
+A l'issue de difficultés les factures de checkin (chargées de l'entretien des résidences) ne sont plus payées, les contrats sont résiliés sans possibilité de reclasser les collaborateurs historiques,  et conduisent à la liquidation de la société.
+La résidence Baie2 décide de changer de syndic.
 ====II- Présentation des équipes, de l'organigramme, et du projet====
+===II-1 Le Projet de la Résidence de la Baie Tartane côté Immobilier===
 L'opération est dorénavant baptisée "Résidence de la Baie Tartane".
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 Pour l'heure les relations entre les 3 entités sont gérées par des conventions sous seings privés.
-Au total, elle réunit 202 lots. Sur Baie du Galion 111 lots, sur Baie 2 41 lots et sur Baie 1 50 lots.
+Au total, la résidence réunit 202 lots. Sur Baie du Galion : 111 lots, sur Baie 2 : 41 lots et sur Baie 1 : 50 lots.
 Les numéros de lots ne sont pas les numéros de chambres. [[https://docs.google.com/document/d/1o-r4antfsvKgu8foAi4uClWLb0j7IrKNpq0csD_FYFg/edit|Il existe un plan des numéros de chambres accessible ici]].
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 Afin de mener cette opération, 40 collaborateurs Groupimo sont actuellement dédiés et mobilisés pour l'avancement des dossiers. [[https://espaceco.groupimo.fr/organigramme/orgaspl?parents=250040,239352,250041,250045,244597,250033,250046,252793,252802,252822,239364,245140,239400,252804,252823,239277,239349,239358,239360,239372,239383,239390,250050,250051,239355,239361,239362,241499,241501,241504,239393,239403,239417,239419,252803,252824,250048,250049,241498,250047,239346,239359,239391,239416,269336,254921,269334,250040,251278|L'organigramme est librement accessible ici]].
-L'idée demeure de pouvoir valoriser le patrimoine des copropriétaires et de présenter un visage unifié aux utilisateurs (touristes, dans une résidence touristique). Plus spécifiquement, que ce soit les commercialisateurs, les tour opérateurs, ou les clients "final", ils demandent tous un interlocuteur unique avec une gestion simple, et un produit packagé. C'est aussi pour cela que la priorité est donnée en [[20-gestion:pool|locatif au Pool]] qui doit demeurer la norme car il défend l'intérêt du plus grand nombre. Chaque propriétaire peut décider d'intégrer ou de quitter le pool depuis la messagerie de [[https://espaceclient.groupimo.fr/|son espace client]].
+===II-2 Le projet côté Actif d'investissement===
-====III- Dossiers en cours====
+L'idée demeure de pouvoir valoriser le patrimoine des copropriétaires et de présenter un visage unifié aux utilisateurs (touristes, dans une résidence touristique). Plus spécifiquement, que ce soit les commercialisateurs, les tour opérateurs, ou les clients "final", ils demandent tous un interlocuteur unique avec une gestion simple, et un produit packagé. C'est aussi pour cela que la priorité est donnée en [[20-gestion:pool|locatif au Pool]] qui doit demeurer la norme car il défend l'intérêt du plus grand nombre. Chaque propriétaire peut décider d'intégrer ou de quitter le pool depuis la messagerie de [[https://espaceclient.groupimo.fr/|son espace client]]. A compter de Mars 2022, tous les mandats de gestion sont dans le pool.
+Dans ce contexte, le parallèle avec les marchés financiers, et l'identification de la résidence (et des lots de chacun) en tant qu'investissement dans un actif est intéressant.
+Cet actif hors marché, n'avait quasiment plus de valeur lorsque nous l'avons examiné pour la première fois (2010). Le marché de la revente des hôtels aux Antilles est très tendu, et l'état de certains lots (Baie 2) était catastrophique. Le rendement était difficile a caractériser mais globalement négatif.
+En 2019, l'ensemble était estimé (et en cours de réalisation) aux alentours de 10.000.000 d'euros. Le rendement actuel (2021) reste très faible du fait des travaux en cours, et des crises covid et sociales.
+L'objectif est d'amener la valorisation à 16.000.000 d'euros en 2029, avec en sus un rendement net de 3% (revenus locatifs), soit 480.000 euros.
+Cela signifie une hausse de la valeur des lots sur dix ans de 60% en moyenne, et un revenu net de l'ordre de 2400 euros annuels.
+C'est notre feuille de route et l'objectif de notre action quotidienne.
+====III- Dossiers en cours***====
 La résidence de la Baie fonctionne uniquement en digital pour limiter les charges. Au centre de l'[[process:99-services-generaux:99-05-informatique|infrastructure Groupimo]], nous avons un logiciel open source qui nous permet de suivre TOUTES les demandes de la copropriété, des propriétaires, des fournisseurs,... il s'agit de [[process:99-services-generaux:99-05-06-le-redmine-groupimo|Redmine]].
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 [[https://docs.google.com/spreadsheets/d/16sRUq-Pigd-D92Ks_BUnRgvXHXxCR-hjghYl_tGSOq0/edit#gid=0|Ils sont accessibles ici]]
-L'ensemble de ces éléments doivent être réalisés avant fin 2022 pour finaliser l'opération et la concrétisation du projet de la Résidence de la Baie de Tartane, en espérant que nous serons sortis de la crise sanitaire #Covid.
+L'ensemble de ces éléments doivent être réalisés avant fin 2023 pour finaliser l'opération et la concrétisation du projet de la Résidence de la Baie de Tartane, en espérant que nous serons sortis de la crise sanitaire #Covid.
+Abandonné suite demande des copropriétaires de supprimer la direction de la Baie.
 ====IV- Problèmes de gestion et de location (touristique)====
+===Propriétaire===
 [[20-gestion:pool|Pool]] : de l'intérêt de développer une offre commune, et une mutualisation des recettes
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 Blocage des calendriers par certains copropriétaires
-Boîte a clef numérique, accueil client, conciergerie, "prestation à 50 euros" réservée à la gestion.
+Boîte a clef numérique, accueil client, conciergerie, "prestation à 70 euros" réservée à la gestion, 140 euros hors gestion.
 Organisation de réunion "gestion" avec des propriétaires concernés
+===Locataire===
+[[https://docs.google.com/document/d/1_VvuE-HNgmwl78FTdCNyAECdPVbYPvgUe2NcWMAkrO4/edit?usp=sharing|Livret d'accueil du locataire]] [[process:20-gestion:20-04-09-01-02-le-livret-accueil-du-locataire-locvacances|et son process]]
 ====V- Problèmes de copropriété (Parties Communes) ====
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 Le [[process:25-copropriete:25-04-01-communiquer-a-intervalles-reguliers-avec-les-coproprietaires-et-le-cs|copropriétaire]] est un membre du syndicat des copropriétaires. Il possède une quote-part indivise des parties communes, et bien sûr, ses parties privatives.
-===Assemblées générales :===
+===Assemblées générales ===
 AG Ordinaire : 1 fois par an
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 AG Spéciale : autant que de besoins
-===Conseil syndicaux :===
+===Conseil syndicaux ===
 Union : 1/mois (a valider)
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 Par résidence : au libre choix des conseillers syndicaux de chaque résidence
-===Copropriétaires :===
+===Copropriétaires ===
 Toutes les demandes doivent être faites uniquement depuis [[https://espaceclient.groupimo.fr|votre espace client]], messagerie. Les demandes dans l'espace client doivent être traitées dans les 48 heures par Groupimo.
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 BaieNews #3 - Rés. de La Baie Tartane - http://l.groupimo.fr/baienews-3
-{{tag>labaie syndic}}
+=
+{{tag>labaie syndic gestion}}